开发商拆分房价售房,购房者如何维权?

2022年03月17日 16:01   北京瀛和律师事务所

/北京瀛和律师事务所 赵中华 庄宇聪

购房者作为消费者,经常会陷入开发商的套路陷阱。近日,笔者遇到了很多购房者维权的咨询。为了规避各地房管部门出台的房屋限价调控政策,开发商的售房套路之一是其将总房价拆分为房价款和装修款,在房屋销售中自己或授权第三方与购房者同时签订《房屋买卖合同》和《房屋装修合同》(或《委托装修合同》)等“双合同”,两合同的总价款才为实际房款,房价明降暗升。类似的套路导致大量购房者集体开展退装修的维权行动。对各地房屋买卖“双合同”纠纷裁判案例检索后,笔者认为该类纠纷的主要争议焦点为装修合同的法律效力及购房者能否单独解除装修合同,各地法院对此认定并不一致。

一、部分法院认定装修合同有效,购房者无法单独解除装修合同

1、部分法院认定装修款为购房款的一部分,装修合同与房屋买卖合同整体履行是双方的真实意思表示,合同有效,购房者单方解除装修合同没有依据。

广州市中级人民法院在2017年一民事判决书中认为:涉案的《委托装修合同》及陈某与某发展公司签订的《商品房预售合同》在同一天签订,签订的主体是陈某、某公司、某发展公司三方,且其中存在权利义务交合,原审结合双方签订合同时间、内容、双方陈述的合理性及市场背景,认定整体履行是双方的真实意思表示,并无明显不当。从以上事实可以得知,该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。

2、部分法院认定根据合同约定,解除买卖合同为解除装修合同的条件,在不一并解除买卖合同的情况下,不能单独解除装修合同。

广州市中级人民法院在2018年一民事判决书中认为:合同同时约定如黎某要求单独变更或者撤销合同的,则视为黎某根本违约,买卖合同一并解除,实质上是对合同解除条件和违约责任后果的约定,而黎某不同意解除买卖合同及承担违约责任,故本案中黎某解除装修合同条件尚未成就,黎某主张解除案涉装修合同的诉请,依据不足。

二、部分法院认定装修合同不能因显失公平而被撤销

北京市第二中级人民法院在郭某与某安装工程有限公装饰装修合同纠纷一案中认为,买受人(郭某)在与出卖人签订的《北京市商品房认购书》中对签订《商品房买卖合同》同时应签订装修协议书的情形、装修款项的数额已告知,并在合同中约定了合同解除的情形和处理方式,在此15天后郭某选择与出卖人和装修公司签订装修协议书,可以认为是其充分考虑后选择的结果;其次,装修协议书已明确约定了装修价格较通常市场偏高,结合装修协议书所附的交楼标准、双方签订房屋买卖合同以及装修协议书时的房地产市场现状的背景,法院认为郭某对出卖人、装修公司上述行为背后的真实意图以及高额装修款的性质是应知或明知的,现其抛开商品房买卖合同仅就装修协议书的订立和内容主张显失公平,并要求撤销,难以支持。

三、部分法院认为装修合同不属于“以合法手段掩盖非法目的”而无效。

北京市房山区人民法院在韩某与某房地产开发有限公司确认合同效力纠纷案中认为:首先,该装修协议书应是买受人、出卖人、装修公司真实的意思表示,是对三方当事人各自权利义务的明确约定,并不存在关于合同无效的法定情形。其次,买受人认为该协议书违反国务院及北京市政府就房地产调控作出的规范性文件,以拆分合同的形式,掩盖变相涨价的非法目的。现装修协议书已对价格偏高的原因作出了解释说明,买受人在签订该协议书和作出声明时对价格偏高的事实也未持异议。行政机关只是对符合一定条件的商品住宅实行政府指导价格,实际销售价格高于政府指导价格并不必然导致销售目的不符合法律规定,也并不必然致使合同无效。第三,该协议书并不侵犯买受人的自主选择权和公平交易权。买受人是在明知装修协议内容,而且是在自己已作出声明的情况下签订该协议书,如其不同意该协议书约定的内容,其完全有理由拒绝签订,进而有条件选择购买其他地段的房屋。故买受人以此为由认为该协议书违反了《消费者权益保护法》的规定,要求确认该协议书无效,依据不足,法院不予采纳。

需要注意的是,《民法典》实施后,“以合法形式掩盖非法目的”不再作为认定合同无效的事由。《民法典》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”适用《民法典》裁判的民事案件中,“以合法形式掩盖非法目的”这一认定民事法律行为无效的事由不会再出现。

四、部分法院认为装修合同属于“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”而无效。

广州市中级人民法院在2021年一民事判决书中认为:上述合同虽名为委托装修合同,但实则是当事人为规避限价政策,将本应由商品房预售合同约定的部分内容,以委托装修合同的形式虚假地表现出来,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”,上述《委托装修合同》应属无效,涉案房屋的总房价款应是1230969元。

五、部分法院支持先解除房屋销售合同,再解除装修合同。

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院在2021年一民事判决书中认为:防城港市中级法院做出民事判决,判决解除原告叶某与某公司签订的《认购协议书》(涉及房屋买卖),原告叶某与被告签订的《房屋装修工程施工合同》是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自的义务。现原告叶某与被告公司签订的《认购协议书》已被生效判决书判决确认解除,原告叶某与被告公司签订的《房屋装修工程施工合同》已无继续履行的基础,合同目的已无法实现,故法院支持原告叶某解除其与被告公司签订的《房屋装修工程施工合同》。

《民法典》第一百四十八条规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十条规定:“一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

结合各地方案例,房地产开发公司虚高装修报价的装修合同是否有效,购房者能否单独解除装修合同尚有争议,各种观点既有判例也存在可推敲的空间。在装修合同的内容完备,未有证据表明业主在签署时存在不知情或者有异议的情形下,该装修合同一般被认定为有效,只有少数法院会认为其属于“以虚假的意思表示实施的民事法律行为”而无效。法院一般会支持先解除房屋销售合同,再解除装修合同。因此,笔者建议发生争议时,先与开发商进行协商、谈判,如仍不能达成一致意见,可通过诉讼先解除房屋销售合同,再解除装修合同,追究开发商的违约责任。

 

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