21世纪经济报道记者 陈洁 广州报道

近期，多个强二线城市出台了房地产相关政策，这些政策有一个有趣的点，即面对的群体是：二孩或是三孩家庭。

以江苏省南京市为例，5月13日，据南京房地产业协会消息，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受银行最优惠贷款利率等支持。

“我不会买新一套住房，因为房价太高。但从市场需求看，有些多孩家庭确实是需要的。”一位南京育有两个孩子的父亲对21世纪经济报道记者表示。

中国社会科学院人口与劳动经济研究所副研究员杨舸对21世纪经济报道记者表示，对于多孩家庭来说，住房宽敞程度确实对生育决策有一定影响。但这既可以通过增加购买套数，也可以通过购买一套大面积的房子来解决。所以，这个政策对于生育率的影响不大。

“这个政策很明显是房地产的政策，而不是刺激生育的政策，因为并不会有家庭仅仅为了有购买多一套房子的资格，多生一个孩子。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，“这些强二线城市出台放松限购的政策，意味着除了一线城市，其他城市基本都出台了房地产救市或者稳市场的政策，目前房地产稳楼市全面升级。”

在采访中，一些专家表示，针对二孩、三孩家庭出台放松房地产限购措施的政策，更像是找一个合适的由头来对房地产“托市”。

强二线“催生救市”背后

根据中原地产研究院统计数据显示，截止到5月16日，累计已经超过40城在5月发布了稳楼市政策。而今年以来，全国已有超过120城出台房地产政策，4-5月的稳楼市政策出台更为频繁，主要涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、为房企提供资金支持等方面。

在最新的稳楼市政策中，有一个新的“发明”，即放松二孩或以上家庭的限购。而出台这些政策的，基本都是二线或者强二线城市。

4月25日，江苏省无锡市卫生健康委员会发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，提出生育两个孩子及以上的无锡本市户籍居民家庭，可在限购区域新增一套购房指标。

5月中旬开始，则有南京、东莞和杭州跟上。除南京之外，5月14日，东莞市住建局发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套；报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

为何多地纷纷针对二胎或者三胎家庭放松房地产限购？这些政策影响如何？

杭州居民李先生对21世纪经济报道记者表示，他本身已经有两个孩子，目前已经40多岁，不会选择要第三胎，因此这个政策对他没有影响。

李先生进一步指出，从杭州来看，在这个政策出台之后，他也浏览了不少杭州房地产经纪人的解读，绝大部分认为这一政策主要针对二手房。

“从二手房来看，杭州今年可谓有价无市，房价非常坚挺，但是成交不多。去年二手房挂牌数量大概在10万套，今年已经17万套了。而好的地段，新房和二手房价格倒挂，最高的已经接近一倍。加上现在大家也知道全国房地产下行，如果不是孩子特别急着上学的家庭，有机会的话肯定会选择一手房。”李先生表示。

广东省人口发展研究院院长董玉整向21世纪经济报道记者表示，这些政策是落实中央政策和满足群众需要的具体措施，同时也有利于拉动房地产等产业。

“从实际需要来说，多孩家庭当然真的需要更多的房子，改善住房条件，便于家庭生活，提高养育质量。现在的问题是，城市特别是大城市，房价很高，超出了许多家庭的购买力和承受力，所以，仅有允许新增购一套房的政策还不够，关键是要解决住房的支付能力不足的问题。”董玉整指出。

张大伟表示，首先需要注意，先出台政策的地方是楼市相对活跃的城市，比如杭州、南京。尤其是杭州，并不能称为“救市”，而是在市场还没有明显下行的时候，提前出手“稳楼市”。而如果光从政策本身来看，力度也并不大。

“对于这类城市，其实关键问题不是房地产本身，而是疫情，在目前这个时间点，其实什么政策的影响都有限，因为大家担忧疫情对收入的影响，但如果疫情能够快速控制，这些政策会对当地房地产市场产生明显影响。”张大伟指出。

“钱”从哪里来，对于当地居民来说确实是问题。

“我是没有购房指标吗？我是缺乏购房的资金。”一位东莞当地居民对21世纪经济报道记者表示。

而上述南京居民也指出，目前来看，这个政策对他没有任何影响。首先他不计划生育三胎，其次他也不打算新购一套房产。“肯定有一些南京的多孩家庭会利用这个政策新购入房产，但有多少不知道。这一政策利好的是富裕的家庭，或者想利用学区房政策的家庭。对于生育来说，可能也有一定作用，但效果有限。”

张大伟认为，对于这些城市的居民，购房的钱从哪里来，有两个关键要点。

董玉整指出，如果能从政策上给予多孩家庭房价优惠购买价格、优惠贷款措施、加上适当的生育补贴等等，综合发力，减轻家庭购买住房的压力。到了这样的程度，这些新的住房政策才能在实质上，成为促进生育率提升的重要措施。

大城市如何刺激生育？

目前来看，强二线城市“催生救市”之所以这么受人关注，是因为它打中了市场关注的两大要点：房地产和生育率下降。

对于大城市来说，目前生育率和自然人口增长率确实处于一个下跌通道之中。

以刚刚出台“二胎或三胎家庭放宽限购”的四个城市来看，杭州2021年人口出生率为7.6‰，自然增长率为2.9‰。南京2021年常住人口出生率为6.25‰，死亡率4.65‰，自然增长率1.60‰。无锡的户籍人口中，2021年全年出生人口29882人，出生率5.84‰；死亡人口37470人，死亡率7.32‰，当年人口自然增长率为-1.48‰。

相对人口结构更为年轻、自然增长率较高的东莞，2021年年末全市户籍人口278.61万人。全年出生人口3.22万人，出生率为12.03‰；死亡人口1.09万人，死亡率为4.08‰；人口自然增长率为7.95‰。

但是，以上4个自然人口增长率的数据，较2019年均有明显下跌。统计公报显示，东莞2019年户籍人口自然增长率为12.31‰；无锡2019年户籍人口自然增长率为1.18‰，尚为正数；而南京和杭州2019年常住人口的自然人口增长率为4.14‰、6.0‰。

杨舸指出，越是一线大城市，生育率越低，从过去的统计数据中也能看出来这一点。造成这一因素的，首先是工业化、现代化引起人们生活方式的转变，对于生育子女数量的要求降低，更愿意给单个子女在教育和其他资源上进一步投入，这种情况在大城市表现尤为明显。

她进一步表示，我国育龄妇女推迟生育这一因素，对于生育率的影响也非常大，越是大城市，女性越容易推迟生育，比如说推迟到30岁以后生育。但是到了35岁之后女性因为生理因素怀孕的几率下降，因此生育高峰期只有短短几年，这些女性生育一孩之后，再生育二孩三孩的可能性就会明显下降。第三个因素是生活压力和工作压力，导致照顾小孩的成本时间成本非常昂贵，也会导致大城市生育率下降。

“此外，对于大城市来说，在生育成本中，住房成本是一个很重要的因素。对于大城市夫妻的生育决策来说，住房是否够宽敞，支付房贷之后剩下的家庭可支配收入，能不能够养育两个小孩等，都是住房价格如何影响人们生育意愿的重要方面。”杨舸说。

董玉整也谈到了房价对于生育率的影响，以及大城市生育的高成本。他指出，影响生育意愿、压低生育率的因素是多方面的，至少存在三个方面的高成本：青春时间成本、经济负担成本、事业发展成本。

他进一步指出，父母从怀孕、孕期保护、生产、产后哺育，以及婴幼儿看护、养育、教育等，都需要许多时间，当不了“甩手掌柜”。年轻父母还要上班工作，还要自我学习等等，时间上很难做到分配自如，使用恰当。如果缺乏家庭和社会支持，就会感到力不从心、精疲力竭。而在经济上，房价是相当重要的一项负担。加上结婚彩礼酒席、孕期产期的看护照顾、婴儿奶粉尿不湿学步车，及托儿所、幼儿园、兴趣班等等，每一项都是需要一笔不菲的支出。如果还有需要支付的健康问题、家人养老问题、交通工具问题等等，经济压力就会很大。

确实如此。李先生指出，正因为有两个孩子，他和妻子才感受到带孩子需要付出多少精力、财力。尤其是精力成本，他在杭州是家委会的成员，发现在杭州如果家里有二胎，要不是家里老人帮忙带，要不是夫妻两个人有一个人全职带娃。不然带不过来，因为孩子基本上4点放学，这个时间段还在上班。

正因为大城市生育和养育孩子的成本高企，目前来看，大城市鼓励生育的手段并不多，但也并不是没有可能性。

杨舸表示，现在全中国地方政府都在考虑鼓励生育，中西部因为人口流失需要进一步鼓励生育，大城市虽然吸纳很多外来人口，但本地户籍人口老龄化严重，希望改善年龄结构，也有鼓励生育的必要。但是从相关政策来说，大城市可能更难，因为大城市居民生育的生活消费、时间精力成本很难明显下降。当然，大城市鼓励生育也并不是没有抓手，比如进一步兴建托育设施和儿童相关的基础设施等。

董玉整表示，大城市应该加大0-3岁托育服务的投入，建设更多母婴室，努力把人们从时间不够用的窘境中解脱出来，减轻青春时间成本。此外，通过住房、税收、金融、保险等多方面的综合措施，减轻人们的经济成本压力。建立健全各项生育假期等综合成本的成本分担机制，减轻用人单位压力，鼓励和支持年轻父母平衡好生育、家庭生活与工作、事业之间的关系，努力实现全面发展。