李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

9月20日，广州发布《关于优化房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将限购范围收缩至中心五区及南沙，外围区域（黄埔、番禺、花都、从化、白云部分街道）不再实施限购政策；限购区域内，户籍居民以家庭为单位最多可购置2套住房，非户籍居民家庭限购1套住房，购房条件为从购房之日前在广州市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年；将个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，持有房屋超过2年再交易可免除增值税。

此次广州房地产新政，主要是贯彻落实7月24日中央政治局会议关于“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的部署。同时，也是基于“一区一策”促进本地商品房市场更好地循环，以实现行业和市场稳定。中心区二手房供给占80%以上，新房供应较少，总供给弹性不足，但人口和就业密集，依旧坚持限购。通勤便利、新广州人置业的次外围区白云靠近中心区且供应较少的部分街道也坚持原有限购政策。

旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙区，尽管近年来房地产市场下行比较明显，2022年销售量下跌接近60%，库存去化周期达到22个月，但依然坚持限购，意在将更多的空间资源留给产业和人才。广州作为省会城市、华南中心城市，商品房市场发展较早，改善型需求日渐主导，但非户籍人口（845.2万人）占比45%，刚性需求和换房需求都比较活跃。此次占新房供应量70%、去化周期普遍超过20个月的外围退出限购，目的是释放刚性需求。

目前，广州二手住房挂牌量在15万套左右，且呈现不断增长态势。8月底实施“认房不认贷”新政以后，9月以来的半个月二手住房挂牌量增加了1.6万套，而成交量不足1万套，导致“卖一买一”的换房需求难以实现。近年来，随着黄埔、番禺等产业新区快速崛起，加上轨道交通链接，新房供应和换房需求开始向外围转移。此次松绑外围区域限购政策，有利于释放刚需购房，特别是加速低总价、小户型的二手挂牌房源去化，从而带动换房需求。

除了限购政策调整外，二手住房交易增值税征免期“5年改2年”、非户籍限购区域购房社保或纳税连续证明“5年改2年”，目的也是通过降低交易门槛和成本，促进刚需入市和改善型需求实现。因此，此次政策松绑以后，靠近中心区且有轨道交通优势、就业优势的黄埔、番禺、白云等区域的新房和二手住房都会加速去化。同时，购房条件放松对中心区老旧二手房交易也有提振作用，带动中心区居民换房需求，促进全市商品房市场加快循环。

根据中原地产的统计，4月份以来广州新房交易连续5个月下跌，8月份新房网签4136套，为近年来低点，环比和同比分别下跌20%和32%。8月份，克而瑞统计的广州新推盘去化率只有9%，热点城市中最低。本地大型经纪机构合富研究院的统计数据显示，8月底施行“认房不认贷”新政以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%，6%，-6%，中指研究院调查数据显示，新政之后，广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。

另外，广州二手住房交易已连续下滑4个月。整体来看，近期，市场交投不活跃，导致二手房挂牌量快速上升，创下历史新高，交易周期也在明显拉长，价格明显下跌。7-8月份，70个大中城市中广州二手住房价格指数跌幅居前，这反过来又导致市场下行。

此次一揽子政策调整，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。预计会释放出增量需求，特别是刚需入市、预期改善的带动下，二手房去化加快，并带动新房销售，渐进实现市场止跌和企稳。当然，限购退出、外来人口在限购区购房门槛降低，也客观上导致购房需求向广州集中，影响都市圈内其他城市商品房市场稳定，需要加强产业协作、公共服务建设等，靠低房价、有就业、服务好的优势来提高竞争力。