记者丨江一苇 马小雨  编辑丨谭璐

地产大佬郁亮努力证明，万科能好好“活下去”。

过去两周，万科股债大幅波动，风波不止，郁亮等管理层连同深圳国资，紧急开会。

11月6日，万科向境内外金融机构说明最新经营情况。

深圳市国资委主任王勇健，深圳地铁董事长辛杰等人共同出席会议。 

“如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具……一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”深圳市国资委强调，万科没有财务风险、管理风险。

国资如此立场鲜明地力挺企业，并不常见，是想给投资者一颗“定心丸”。

郁亮在会上坦言，黎明前总是最冷的时候，万科对市场一直有信心，但不能指望政策一招解决所有问题。

无风起浪

从10月26日到11月6日，万科经历了“过山车”一般的13天。

10月26日，万科美元债交易价格突然大跳水，WIND数据显示，万科存续境外债务总共有7笔，其中三只美元债将于明年到期，共计110亿元。

其中，2024年3月到期的5.35%债券下跌至84美分；2025年到期3.15%债券下跌至59.2美分；2024年6月到期的4.2%美元债券下跌至75.8美分。

“债券异动主要是市场情绪波动所致，公司的基本面没有问题。”万科回应称。

股价也持续下跌，一度创下近8年来新低。

实际上，万科信用债违约概率极低。

“即使明年的房地产销售市场维持当前淡势，以万科的现金储备和融资能力，偿还境内外短债，基本没有问题。”一位业内资深人士表示。

截至9月末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。

郁亮称，境内外债务一定保障如期兑付，市场无需为此担心。

受会议消息影响，6日当天，万科股价强劲反弹。截至收盘，万科A报11.97元/股，上涨6.21%。

同时，万科美元债大幅反弹，其2025年到期的美元债券攀升7.6美分至72.3美分，创下一年来最大涨幅。

万科境内债“20万科06”收涨5.53%；“20万科08”盘中一度涨超8%。

国资撑场

11月6日会议上，深圳市国资委提出了多项支持措施，包括：

1. 通过受让、合作开发等方式，推进万科大型城市更新项目开发建设；

2. 通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；

3. 配合万科，优化长期股权投资结构；

4. 组织市属国有企业通过市场化方式，参与债券认购；

5. 协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。

大股东深圳地铁集团，也准备了丰富的“工具箱”，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。

同时，深铁也将择机购买万科公开发行的债券，提振市场信心。

一周前，深铁集团董事长辛杰当选为万科董事会副主席，已表明对万科的支持。

辛杰强调，所谓“大股东将减持万科”是谣言，深铁长期持有万科股票的初心不变。

深圳国资已宣布，将万科纳入统计报表范围。

据称，万科资产规模1.65万亿，其总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，其经营发展对深圳国资也具有重大影响。

辛杰当选副主席当天，董事会还通过了另一个事项，2023年-2025年，董事会主席郁亮和总裁祝九胜的工资，将引入年度股价变动作为调节系数，传达管理层稳定、提升股价的决心。

万科方面表示，此举的目的是“强化股东利益导向”。 

熬过阵痛

“行业阵痛的影响比预想中要长，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。”10月下旬，郁亮在媒体交流会上表示。

被视为“优等生”的万科，财务仍保持稳健。

郁亮等管理层透露，过去14年，其经营性现金流始终保持为正。今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，依然实现正向经营性现金流。

融资渠道依旧顺畅。

1-10月，公司新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

万科在10月实现合同销售金额318.3亿元，前10个月累计销售3124.4亿元。

在头部房企中，万科的跌幅相对较小，从7月份的34.55%持续收窄至10月的0.84%。

“万科流动性充沛、现金流十分健康，足以应对2023和2024年到期的境内外债。”标普在11月2日发布的最新评级报告中表示。

郁亮仍然保持乐观，他在6日的会议上说，市场恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平已超跌；“能买”方面，8月以来，各地出台许多支持政策，已为需求释放创造条件。

目前的难点是“想买”，就是恢复消费者的信心。

郁亮称，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。

“从施工情况看，到明年下半年，（交付洪峰与销售下滑）这一叠加过程基本结束。”

郁亮乐观展望，压力最大的时刻，预计在未来一年基本过去。