作者：广发证券地产首席分析师 郭镇

持续用力推动止跌回稳，宏观政策配合地产政策落地。3月5日，2025年政府工作报告发布，延续了2024年以来中央对地产的积极表态，“稳楼市”重要性持续，持续用力推动止跌回稳。2025年报告对政策落地细节做出了更多部署，直接明确的将货币及财政政策支持向地产方向倾斜，适度宽松的货币政策之下，提出以结构性货币政策工具更大力度促进楼市发展，更加积极的财政政策之下，通过政府专项债重点支持土地收储和收购存量商品房等领域。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

地产政策框架稳定，对“好房子”建设支持加大。地产定调方面，2025年政府工作报告中定调与2024年12月中央经济工作会议中完全一致，“稳楼市”表述提升至2025年总体经济部署中，重要性加强，对地产态度为“持续用力推动止跌回稳”。对地产工作的具体部署主要分为五个方面，解除限制、城中村改造、存量房及土地收储、房地产融资协调机制及“好房子”建设，政策框架并未出现太大调整，仍在稳定整体融资环境的基础上，提需求、去库存，“好房子”建设为首次提出，将推动房屋规划限制放宽，产品设计的灵活性将加大。

一线限制性政策或进一步解除。解除限制方面，2025年报告中少见的点明“调减限制性措施”，此前高规格中央会议表述多为“优化政策”，政策方向更为明确，一线城市限购等限制性措施或有进一步打开空间。

城改表态延续，继续推进100万套城改。城改方面，“加力实施城中村和危旧房改造”延续了2024年底表态，主要任务仍为通过货币化安置等，新增实施100万套城改，并在此基础上继续扩大规模。目前城改专项借款发放已经取得了一定进展，根据国开行披露，24年国开行新增城中村改造专项借款3817亿元，根据农发行披露，24年上半年农发行累放城中村改造专项借款1131亿元，由此估算城改专项借款24年投放超6000亿元。

对收储堵点针对性表态，将推动供给侧更多有效资金供给。收储方面，在常规表态之外，新增“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”及“拓宽保障性住房再贷款使用范围”要求，针对此前存量房收储的堵点进行了加强表态，对堵点较少的土地回购就并无新增表态，体现了中央对推动收储政策落地的积极态度。存量房收储进度的加快，将和土地回购一起，为供给侧带来更多有效资金供给。

“好房子”将推动各地控规放宽，从土地端促进地产良性循环。本次政府工作报告中首推“好房子”的建设，将推动各地建筑设计规则的进一步调整，不仅可以为居民提供更好的房屋产品，也可以助力土地市场热度的提升，形成房地产健康发展的良性循环。

2023年下半年以来顺应中央对“好房子”的号召，各地开始放宽对地块规划条件的限制，主要包括阳台不计容面积增多、架空走廊、空中连廊不计容、部分公共服务设施可不计容等规定，新规设计下房屋得房率可大幅提升，甚至可以通过阳台设计等达到得房率超100%的效果，以“空中庭院”、大面积赠送、高得房率为卖点的第四代住宅应运而生。

四个一线城市中广州、深圳、北京分别于2023年11月、2024年5月、2024年11月出台建筑规划新规，鼓励设置阳台、架空走廊等不计容面积。上海虽暂未出台容积率计算放宽相关新规，但于2024年8月放宽了住房套型的政策限制，放宽了中环内中小套型住房比例要求，由供应比例不低于70%放宽至60%，且放宽了中小套型面积标准，多层/小高层/高层建筑的商品房中小套型建面标准分别调整为100/110/120平（原90/95/100平）。这些建筑规划新规下的新房产品力将具备显著竞争优势，加强地块吸引力。

报告来源：广发证券-房地产行业25年政府工作报告点评-小阳春后表态仍积极，宏观配合地产政策落地-房地产-郭镇-跟踪-买入-2025-03-05

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