写字楼，需求侧变化
本文在此前已发布报告《从需求侧看写字楼市场变化》的基础上，结合2024至2025年一季度市场动态，跟踪写字楼市场需求侧的最新变化趋势，为市场风险识别提供参考依据。
2024年以来，我国写字楼租赁需求持续走弱，四大主力租赁行业（金融、TMT、专业服务和地产建筑）增速中枢仍呈现下滑趋势，所对应的新增租赁需求下降；生物医药、能源等其他行业已成为写字楼租赁需求“新势力”，但短期内暂无法弥补传统行业的租赁缺口。（1）2024年以来，四大主力租赁行业代表性增速指标仍在下滑：银行、券商等金融机构资产增速下降；受AI技术革新影响，TMT行业景气度边际好转，但短期较难带动整体租赁需求改善；租赁和商务服务业增长相对稳健；地产建筑业仍面临下滑压力。（2）从招聘数据来看，重点城市招聘岗位数量整体呈下滑趋势，与写字楼市场景气度变化较一致。（3）四大主力行业总体增速下滑，导致其新增租赁需求总占比持续下降，其中金融和地产建筑业下降幅度较大。（4）能源、生物医药等其他行业已成为写字楼租赁需求“新势力”，承接了部分租赁需求，但短期内较难弥补主力行业租赁缺口。
2024年以来，写字楼租赁需求从成熟商务区向新兴商务区搬迁的趋势仍在延续；在产业迁移作用下，新兴商务区写字楼租金降幅普遍低于所在城市整体水平，租金更抗跌。（1）以北京和上海为例，2024年北京丽泽、上海前滩等新兴商务区租户净流入显著，迁入租户占比明显高于迁出租户占比；与之相反，北京CBD和上海陆家嘴等核心商务区的迁出比例更高；新兴商务区凭借楼龄新、租金低和政策扶持优势，持续承接中心区产业外溢需求。（2）2024年末一线城市四个新兴商务区（丽泽、前滩、琶洲和前海）甲级写字楼租金较2019年以来租金最高点的降幅分别为17.76%、6.16%、25.48%和15.79%，明显低于全市整体水平（北上广深分别为34.99%、31.89%、27.98%和42.99%）。
外资撤离压力仍存在，外资对写字楼的租赁支撑偏弱，参与不动产大宗交易的占比持续下降。（1）2023年以来我国外商直接投资增速持续处于负增长区间，外商投资新设企业数同比增速持续下滑，同时外资机构参与我国资本市场、股权投资市场的活跃度仍在下降；整体来看，外资撤离压力仍存在。（2）在外资投资需求不足背景下，外资对我国写字楼的租赁需求也偏弱，但不同城市外资租户租赁变化存在结构性差异。（3）不动产大宗交易方面，外资成交规模、占比整体持续收缩，内资主导地位进一步强化。
业务建议：当前我国写字楼市场仍处于低景气度阶段，租金持续下滑，空置率仍在高位，需求侧表现疲软，预计2025年写字楼市场仍存在进一步下滑压力。在此背景下，建议：（1）针对存量项目，加强对项目的分层分类管控，需对项目、客户进行系统梳理，前置风控措施；（2）针对增量项目，在控制总体风险的情况下，进行资产质量优化，并加强对新增项目的研判，具体项目评估方法可参考作者已发布报告《写字楼资产评估模型与估值分析》。
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