投资快报记者杨帆 广州报道

近期核心区土拍市场持续回暖。上海徐汇滨江地块以14.85万元/平方米楼面价刷新板块纪录，折射出核心城市优质地块的市场热度。除部分核心地块外，多数城市土拍仍以底价成交为主，核心城市土拍热度分化。

对于市场关注的地产行业走向，半夏投资创始人李蓓坚持"地产将迎来10年上升周期"的核心观点不变。

上海土拍：核心区面价纪录被刷新，外围平稳成交

近期上海2025年第八批次集中土拍正式开启，涉及6幅地块，出让面积超19万平方米、总起拍价近185亿元，有三幅地块溢价成交，其中，徐汇滨江地块以每平方米超14万元的楼面价，刷新了滨江板块单价纪录。

中海以44.65亿元的价格竞得徐汇滨江WS5单元地块。该地块14.85万元/平方米的成交楼面价，不仅创徐汇滨江板块楼面价新高，也成为上海成交楼面价TOP2的单价地王。

上述成交的单价纪录，被市场认为折射出上海土拍市场延续了较高热度，也成为沪房地产市场持续回升的一个侧影。

今年以来，上海出台多项各类促需求措施，限制性政策松绑方面，上海松绑限购并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了置业需求入市的节奏。

业内人士向投资快报记者分析称，中短期来看，像上海这样的核心城市市场热度将得以延续。而市场热度变化与新盘供应的质和量有一定关系，若后续仍有利好政策出台，将进一步助力市场企稳。

此外，上海新一批过会新房中，均价达到196800元/㎡，再次刷新市场预期。从新房过会到土拍市场，均显示出市场的活跃态势。

市场观察人士指出，上海楼市的分化趋势愈发明显。高价新房与核心区土拍热度不减，但部分非核心区域项目流拍，也反映出市场对地段和价值的敏感度提升。未来，随着旧改项目的推进和新房供应的增加，上海楼市或将呈现更加多元化的格局。

核心城市土拍热度分化，房企聚焦优质地块

全国来看，2025年中国土地市场呈现出明显的分化格局。中指研究院的最新数据显示，尽管前三季度300城住宅用地出让金同比增长12%，但成交面积同比下降8%，这种“量缩价涨”的现象反映出房企投资策略的高度趋同——持续聚焦核心城市优质地块。

据中指研究院统计，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重达61%，其中杭州、北京、上海出让金均超千亿元。但值得注意的是，三季度300城住宅用地平均溢价率已降至5.8%，较一季度13.4%的高点明显回落。上海、深圳等地仍有地块刷新区域地价纪录。房企投资审慎态度持续强化，除部分核心地块外，多数城市土拍以底价成交为主。

分析认为，随着四季度传统供地高峰来临，预计土地供应规模将有所回升。但市场能否真正回暖，关键还取决于新房销售端的持续改善。在当前环境下，房企更应注重土储质量而非数量，通过收并购等方式获取优质项目，同时积极盘活存量资产，以应对市场的不确定性。

私募李蓓坚信地产将迎来10年上升周期

近期，半夏投资创始人、宏观对冲基金掌舵人李蓓再度阐述了她对房地产行业的判断。她明确表示，自己依然坚持认为“地产将迎来10年上升周期”这一核心观点，并未改变。

李蓓从供需两个维度论证了她的判断。在需求端，她援引市场共识指出，中国房地产长期稳定的销售面积中枢应在10—12亿平方米。测算数据显示，全国约500亿平方米的存量住房，按50年折旧计算，每年自然更替需求就达10亿平方米。而当前年销售仅六、七亿平方米的规模，显著低于此水平，存在向均值回归的内在需求。此外，早年建设的房屋品质参差不齐，随着品质更优的新楼盘推出，改善性需求将持续存在。

然而，李蓓认为更关键的变化在于供给侧。她表示，与2021年调整前相比，行业格局已发生翻天覆地的变化——约90%的企业退出市场，导致竞争大幅缓和。这种格局改善带来了直接利好：土地溢价下降，即便一线城市优质地块，溢价率也极低，地方政府甚至倾向于与产品力强的企业合作，以提升区域价值。成本显著降低，企业融资成本从过去接近10%的高息美元债、非标融资，降至目前优质央企约2%左右的水平；同时，原材料、人力等成本亦有下降。

她再次强调这是一个“十年一遇”的机会，理由在于：时间维度方面，本轮房地产调整已持续4年多，参照国际经验，后续有望迎来长达10年的上升周期。空间维度方面，存活下来的优质企业，其新推盘净利率已达10%以上，而当前报表结算的净利率仅约1%（因结算的是前期销售）。随着高利润率项目在未来2—3年陆续结算，企业盈利能力有望实现数倍提升。加之当前估值水平不高，具备可观的上涨空间。