李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

中央经济工作会议强调，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

稳楼市仍是2026年房地产管理的重点。客观而言，前期楼市纾困力度大，且政策未间断，但各地对楼市供求平衡考虑不足。目前，考虑到新房在售、在建和二手房挂牌量，部分城市库存去化周期较长。同时，近年来各地都在打造高品质项目，以供给优化来提振需求，但一些地方仍存在规模化发展、同质化现象，新房去化压力显现。因此，2026年供给管控思路突出，比如“好房子”也要有序推动。

同时，随着人口和就业空间分化，住房需求多样化、多层次，城市不同区域需求潜力或供给缺口有差异。比如，此前认为热点城市中心区改善型需求潜力很大，但这几年类似地块供给多，部分片区需控制增量；比如，近年来中心区旧改力度大、教育扩招，产业和学校外迁现象突出，加上轨道交通外延、各地重视产城融合，次中心或近郊结构性需求突出；再比如，有些区域租客集中，存在租转买的需求，但二手房老旧、新房户型大，存在供给缺口。

因此，对于控增量、去库存、优供给，其前缀是因城施策，甚至要做到因区施策。而且，增量住房需求部分分流到租赁市场、二手住房市场，部分买房需求延后、租购并举的消费模式已形成，且这几类需求相互间存在部分替代或此消彼长的关系，这是新现象。因此，落实控增量、去库存、优供给时，各地也要考虑到需求的上述变化，从各类需求加总后的整体来推进。

对2026年的经济工作，会议提出“五个必须”，排在首位的就是必须充分挖掘经济潜能，对应着潜在需求向现实需求转化。住房供求关系发生重大变化的形势下，住房需求潜力转向租赁和买卖、刚需和改善、二手房和新房之间良性循环的多层次住房消费。目前，热点城市租赁交易单远比买卖交易单大，15个省份二手住房交易超过新房，30个重点城市二手房交易占比近70%。

这就是住房发展的潜力，也是供求关系新形势下，行业止跌回稳的动力源。因此，2026年新房在售库存较大的区域，要控制供地、开工和批售的节奏。同时，各地要从住房统一市场建设、提振消费专项行动出发，做好住房需求培育、挖掘和转化。

鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，也是顺应这一新变化。短期内筹集大量保障性住房，可以尽快解决困难人群的住房需求，对于会议提出的“坚持内需主导，建设强大国内市场”也具有夯实基础的意义。进入城市的3亿左右的新市民或外来人口，对低门槛、低成本的保障性住房需求较大，但各地财政支出压力大，保障房建设、分配周期长，存量盘活是去库存和惠民生的最佳结合点。

当然，保障性住房转向存量筹集，前几年也在探索，有个案落地，但推广不足。会议在“五个必须”中还提出，必须坚持政策支持和改革创新并举，必须坚持投资于物和投资于人紧密结合。政策取向上，明年经济工作要发挥存量政策和增量政策集成效应。因此，2026年收购存量商品房重点用于保障性住房，既要落实专项债、再贷款等财政金融工具用于收储资金来源，调整规划和设计条件、调整开竣工日期等以满足新用途，还要在政策和改革上做出突破。

笔者认为，盘活主体方面，要鼓励开发企业、长租企业、酒店和民宿经营方、国企平台等多元参与；收购渠道上，要涵盖已建成或在建新房、二手房，企业批量房源、个人零散房源，商品住宅和非住宅等；收购用途或模式上，探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景、新业态等。各地要搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库。价格方面，市场化收购遵循自主自愿原则。

保障性住房方面，要扩大住房保障范围以充分激活潜在需求。加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持。考虑去库存、惠民生、扩内需、促消费、稳楼市等综合效应。同时，后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等探索中长期平衡。另外，也要探索存量盘活修复片区土地价值、物业价值等反哺保障性住房。这些本身就是住房发展的新模式。

重要的是，这种新模式在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列，将整体住房供给水平上一个台阶，真正达到高品质供给激活需求，高品质需求驱动供给，最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡。由此，一方面将住房消费作为国内大循环、统一大市场的一环，另一方面也是通过住房供给来促进国内大循环、统一大市场建设。进一步讲，也为短期内要管控供给、甚至要做减法的新房市场带来可持续的动力。