李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，政府工作报告对于房地产的表述，与去年底中央经济工作会议的内容相差不大，仍放在“防风险”架构中。“十五五”开局之年，2026年经济工作要开好局、起好步，为后期更好发展打牢基础，须统筹防风险和促发展，链条长、影响大的房地产须继续防风险。

当然，2022年以来，房地产领域的风险已充分释放。到2025年，保交房“攻坚战”任务全面完成，房地产融资“白名单”项目扩围增效，并落实到项目为单位的合理融资制度保障。特别是，2025年无论是房地产新开工、新建商品房销售面积和金额，或销售价格指数，跌幅都在全面收窄，行业和市场进入到探底和触底阶段，房地产防风险的压力开始减少。

从报告来看，继续强调“着力稳定房地产市场”作为2026年房地产工作重要方向。目前看，我国房地产稳定的韧性仍比较强，比如以县域为载体的城镇化潜力，城镇居民改造旧房子、置换新房子的潜力，重点发展区域（如珠三角、长三角）还有大量有住房需求的新市民，珠三角住房自有率仅为50%左右，全国存量住房还有30%左右在市政和公共配套上存在短板。

但需要注意的是，潜力需求转化为现实需求，传统的从需求端纾困的模式已经难以发挥更大效力，需要新模式、新动力。因此，此次政府工作报告对房地产的部署，统筹短期稳定市场和长期发展，统筹存量盘活和增量优化，统筹政策纾困和制度改革。比如，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，就是将短期商品房库存去化的稳定效应与积蓄后续发展动力相结合。

比如，加快危旧房改造、高质量推进城镇老旧小区、城中村等改造的同时，强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，就是统筹存量盘活和增量优化；再比如，深化住房公积金制度改革，优化制度保障效能，就是针对新市民、灵活就业群体等住房消费新的主体，通过制度改革、政策供给，夯实住房公积金普惠金融的底色，统筹政策纾困和制度改革。

在“十五五”开局之年，中央特别强调高质量发展，同时将2026年增长目标设置为4.5%—5.0%，较过去三年的“5.0%左右”有所调整，继2019年的“6.0-6.5%”之后再次出现区间目标。同时，近期国家也开展树立和践行正确政绩观学习教育。可见，政策导向上致力于转变增长方式。房地产更重视培育内生动力、新增长模式。由此，报告提出，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，相比去年“有序搭建”，“深入推进” 的力度更丰富。

2025年出台房地产新模式的顶层方案后，各地都在谋划本地落地事宜。但无论是“保障+市场”“人房地钱”要素联动等制度体系的建构，还是近期重点推进的现房销售、房企融资主办银行制度、项目法人实体地位等，以及之前就在推的城中村和危旧房改造、非住宅盘活等，尽管有一些项目落地，但尚难形成可推广的势头，需要落实基础性制度和配套政策。

以现房销售为例，其能实现所见即所得，从根本上防范交付风险，推动开发商转向需求主导，精细化打磨产品，注重存量运营。但要看到这些好处，需基础性制度和配套政策扶持。比如，供地端要实现标准地块供应，“三通一平”“七通一平”，同步落实教育、医疗、社区公共设施等，开发商拿了土地就可以进场开发；同时，规划报建、交付验收等流程要优化精简。

现在，各地现房销售的进度偏慢，主要是这些基础性制度和配套政策尚待到位。再比如，此次报告提出了高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。就城中村改造而言，要告别单个项目改造的碎片化模式，转向片区综合开发的新模式。单个项目很难实现资金平衡，只有从整个片区推进改造，提升片区的空间和土地价值，才能覆盖改造的成本。

同时，片区综合改造将完善片区功能（如文旅文创、15分钟生活圈）、对公共设施补短板（如保障性住房、“一老一小”设施）、提升城市界面作为重点，能提振产业、人口集聚和消费水平。由此，房地产发展才有新空间。但推进片区综合改造，需要完善从专项规划、控规、片区策划在内的规划体系，推进“一项目两方案”，以项目为单位的改造方案和资金平衡方案。

这些都需要系统化的配套政策和制度。因此，2026年我国将加大新模式配套制度设计到实践落地的力度。将视野放到政府工作报告的其他部分，有一个重要的信号就是，中央开始将房地产发展的内生动力，更多转到经济基本面的修复。在深入推进以人为本的新型城镇化方面，报告提出优化县域基础设施布局和公共资源配置，发展县域特色产业，推动县域经济高质量发展。

近年来，随着城乡融合发展、县域特色产业发展，返乡创业的人口增多，连乡带城的县域和镇域，既能满足在县城和小镇打工，并享受城镇公共服务，也不耽误忙时农村从事农业生产等需求，还能提振城镇化的潜力。对于提升乡村居民收入，挖掘县域、镇域房地产潜力，也有助推作用。同时，在挖掘释放有效投资潜力方面，更加重视投资于新型城镇化、人的全面发展。

此外，切实抓好民生保障方面，稳就业放首位，提出开展大规模职业技能提升培训行动，加强县域普通高中建设。重大工程项目中，这方面有25项；推进全体人民共同富裕方面，首次提出建设生育友好型社会。总之，除了继续着力于稳定房地产市场运行外，更重视让新模式落地，从基本面培育内生动力，为“十五五”房地产高质量发展打好基础。