21世纪经济报道 吴抒颖

在房地产行业持续调整的当下，多数房企选择不再对外发声。作为地产央企，招商蛇口是为数不多坚持举办业绩交流会的企业。这是每年与管理层交流最好的窗口，招商蛇口管理团队也是诚意满满。在3月17日举行的2025年业绩交流会上，招商蛇口董事长朱文凯带领董事总经理聂黎明、财务总监兼董事会秘书余志良等管理层团队悉数亮相。

这是招商蛇口去年管理团队更迭之后，新班底首次亮相业绩会。在一个半小时的交流中，招商蛇口管理层开诚布公，对于业绩波动、行业探底以及竞争格局的问题均不避谈。朱文凯介绍了“十五五”期间招商蛇口的战略，聂黎明、伍斌则从宏观和微观层面分析房地产行业未来的发展逻辑与机会，从中带出招商蛇口的经营脉络。

招商蛇口2025年的业绩表现，有喜有忧：2025年，招商蛇口营业收入为1547.28亿元，同比减少13.53%；归母净利润为10.24亿元，同比减少74.65%。现金流方面，经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元。虽然净利润有所下滑，但是在现金流稳定的前提下，保持正向利润已属不易。

面对这样的成绩单，招商蛇口管理层对未来的看法于颇有指向性意义：这关乎行业头部企业的信心以及发展。聂黎明提醒，应该清晰认识到当前市场处于筑底修复期，招商蛇口持谨慎乐观态度。“短期是提振信心，中长期是逐步筑底和修复的过程。政策底已经明确，市场底确认仍需时间。”

对于未来的发展，朱文凯则认为，招商蛇口背靠招商局，有着清晰坚定的战略和执行，加之稳健的财务管控以及全链条的综合开发能力，这些难以复制的优势，将支撑招商蛇口度过寒冬。

市场底待确认

在业绩说明会上，面对投资者最关心的行业发展问题，聂黎明给出了确切的判断，当前房地产行业的市场底仍在确认中。

聂黎明分析称，房地产行业经历了四年多的调整，近期各地陆续出台优化限购限贷的政策，提振了市场信心。以上海新政为例，新政在春节后带动了上海核心区来访量和签约量的阶段性回暖，今年春节后以及3月上半月，上海楼市销售出现了回暖的迹象。

但是，聂黎明提醒，市场仍然处于筑底修复期，招商蛇口也保持谨慎乐观的态度。“房地产行业短期是提振信心，中长期仍然是逐步筑底和修复的过程。政策底已经明确，但市场底确认仍然需要时间。”

对于2026年的市场表现，招商蛇口副总经理吕斌认为，房地产市场主基调仍然是控增量，去库存和优供给。在这种情况下，整体市场有望从止跌回稳到趋向稳定变化，但是城市的分化仍可能进一步延续。“政策端会持续保持宽松，各地聚焦去库存和稳预期，存量政策落地和增量政策将协同发力；结构端来看，行业已经真正步入存量主导时代，二手房成交规模将持续超越新房。”

在这种背景下，招商蛇口对投资将慎之又慎。

招商蛇口副总经理伍斌补充道，2026年土地市场有望延续整体低位运行、局部点状稍热的特征，好城市、好地段、好房子仍值得投资。“最近各地开始频繁供地，多数（土地品质）已经敏锐适应房企需求。此轮供地有明显的四个特点：一是各地愿意拿出核心地段地块；二是主动降低起拍楼面价；三是主动调低容积率；四是主动降低单盘的规模。这四个特点有利于企业快周转，土地溢价率也可能上升。”

面对土地市场的点状机会，伍斌表示，2026年招商蛇口的投资原则继续在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选。根据市场和回款的情况，在满足“三道红线”、平衡好规模和利润的前提下，还要每个项目要达到“六好”投资标准，确保资源有效投放，更聚焦项目的周转速度和收益兑现。“对好房子、好产品、好运营的地块，招商蛇口会坚决投资。”

分化格局之下

从招商蛇口管理团队对行业未来发展的判断来看，这家央企并非激进型的房企。对于自身的发展规划，招商蛇口更是脚踏实地，稳步前进。

朱文凯表示，过去支撑房地产行业高速发展的四大红利人口、城市化、经济高增长以及金融杠杆都在逐渐消退，这导致市场供需关系发生重大改变，市场供大于求，成交格局进入存量时代。“发展商从高杠杆、高周转转向了以销定投、以销定产，市场上的经营主体也发生了巨大变化，行业正在重塑。”

朱文凯判断，中国的房地产将进入新旧模式转换的关键阶段，房地产发展新模式的基础制度和配套政策会持续建立和完善。“随着经济增速、城镇化速度放缓，一些宏观变量将深刻影响房地产市场的需求总量和结构。行业需求结构将会从过去的“总量扩张”转向“总量收缩、结构分化”。

在新形势下，整个房地产行业的竞争核心从过去“规模为王”的粗放式增长，全面回归本质与初心，转向以产品、服务以及运营能力为核心的高质量发展。企业发展也从过去的资源依赖、负债驱动转向精细管理、能力比拼，需要平衡财务稳健和战略进取，要构建可持续的价值创造体系，要以更精准的战略定位、更高效的资源配置和更强大的组织韧性应对复杂环境。

基于行业面临的机遇和挑战，朱文凯提出，招商蛇口的总体战略是做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控。“招商蛇口要从传统的开发商，真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。这是我们的方向，也是我们的目标。”

朱文凯称，招商蛇口的核心竞争优势有百年招商局的背景和支持，也有清晰、坚定的战略和执行，更有稳健的财务管控以及全链条的综合开发能力。“这四点不是一天形成的，也不会轻易被复制，正是这些支撑招商蛇口在行业寒冬中能够稳步前行。”