大湾区土地供应全面进入“以存量控增量”，以产业为主导的时代。

随着广州、深圳与佛山2026年的供地计划发布，大湾区的重点城市今年的供地趋势已然明了。在住宅用地上，这三座城市的供应规模均有明显收缩；更明确的转变信号是，土地资源进一步向产业用地倾斜。

这折射了土地市场的供应逻辑发生变化。

在房地产行业高歌猛进之时，住宅用地的出让金是地方财政收入的主要来源。随着住宅库存走高，各地也纷纷转向，将新增的建设用地指标优先向先进制造业、战略性新兴产业、重大基础设施倾斜，以求摆脱“依赖房地产用地拉动土地财政”的传统路径。

今年一季度以来，大湾区土地市场的走势已经逐渐明朗，广州、佛山和深圳的住宅用地供应量持续缩量，且供应地块多数位于城市的核心区域；同时，产业用地的出让额却保持稳定甚至进一步走高。

这种供地逻辑将带来两方面的变化：一方面，各地通过“绝版地块”的供应提振市场的信心，房地产市场进入“品质为王”“产品为王”时代；另一方面，加大产业用地的供应也将助推产业升级，彻底转向“产业驱动”的时代。

宅地供应“精准化”

从全国范围来看，土地成交规模近年来持续缩量。

据克而瑞数据梳理，2025年，全国300城土地招拍挂成交建筑面积10亿平方米，同比下降11%。

去年，一线城市土拍成交面积平均下降28%，其中，广州成交面积下降38%，北京、上海分别下降20%和37%。虽然一线城市高价地频出，但严控新增土地供应、保持库存规模健康仍是主基调。

在此背景下，住宅用地规划向“少而精”转向，更符合当下的趋势。

以广州为例，根据《2026年广州经营性用地供地蓝皮书》，2026年广州共收录326宗用地，总用地面积约1320公顷，其中居住用地119宗、占比36%。与往年相比，广州今年居住用地计划供应量有明显减少，去年计划供应量为134宗；此外，中心区域中，天河、海珠、白云和荔湾的供应宗数和供应面积均出现缩量。

虽然数量减少，但更加突出“质量”，其中金融城石油化工地块、五山片区生物药厂地块、金融城起步区2宗地块以及奥体3宗地块均是天河的核心区域，也受到房企的重点关注。

一家央企从事土地投资的人士对21世纪经济报道记者分析称，土地供应“缩量”是各地的趋势，本质是因为当前市场分化加剧，房企更倾向于布局核心区域提高确定性，而新房市场的客群和二手房也存在差异，新房购房者的购房预算通常更为充足，对好产品好服务的需求更高，如此一来核心区域的地块也能够打造溢价更高的产品。

深圳住宅用地供应也在缩量提质。

根据深圳2026年度建设用地供应计划，2026年，深圳建设用地供应聚焦“有好房住、有好工作、上学就医更方便、生活更舒适”目标，统筹存量土地盘活与增量用地供给，推动土地资源高效利用。在居住用地方面，深圳将精准配置，计划供应90公顷，其中商品住房用地55公顷、保障性住房用地35公顷。

根据《佛山市2026年度城乡建设用地供应计划的通知》，2026年佛山市国有建设用地计划供应总量为1646公顷，同比2025年上涨5.2%；但佛山住宅用地供应量也将缩减，其供应量为218公顷，占比仅13%，同比2025年小幅下降1.8%。

向产业要效益

住宅用地走“精美”路线，产业用地的供应量却持续增加。

其中，广州紧扣“工商并举、两业融合”的发展战略，2026年度计划供应商服用地149宗、占比46%，工业用地36宗、占比11%，其他用地22宗、占比7%。

通过对四种类型用地（居住用地、商服用地、工业用地、其他用地）的系统分类与集中展示，广州经营性用地呈现为产业发展平台建设和城市功能提升提供重要的土地要素保障，以此赋能新质生产力，坚持“市场导向、不设上限”，全力保障“20+8”战略性新兴产业和未来产业用地需求。

一个典型的样本是，今年2月，由越秀地产226亿元拿下的珠江新城“绝版地”马场地块就是一宗综合型用地，未来建成集产业办公、商业休闲、居住生活、酒店配套于一体的城市超级综合体街区，释放超百万平方米优质空间载体，创造未来城市功能新生态。

深圳今年在住宅用地之外也持续加大其他类型用地的供应。其中，产业用地计划供应255公顷，坚持“市场导向、不设上限”，全力保障“20+8”战略性新兴产业和未来产业用地需求，赋能新质生产力；公共服务与城市基础设施用地计划供应713公顷，重点支持教育、医疗、文体、交通、市政等提升城市基础设施综合水平的建设。

佛山也全力保障产业用地和民生配套用地的供应。

从各类用地占比来看，今年，佛山工矿仓储用地以997公顷的供应量占据绝对主力，占比高达61%，成为全年供地的核心支撑；公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地等公益性用地合计352公顷，占比21%，全力保障城市基建、民生配套、产业园区的落地需求。

克而瑞分析称，佛山正全力推进制造业转型升级，打造“制造业当家”的城市名片，工业用地占比超六成的供地结构，正是为高端装备制造、智能家居、生物医药、新能源、智算产业等重点产业预留发展空间，夯实实体经济根基。土地资源向产业倾斜，意味着佛山城市发展重心从“房地产驱动”转向“产业驱动”，楼市发展也将从“规模扩张”转向“品质提升”，与佛山“好房子”政策形成呼应。

在住宅用地缩量，土地供应向产业和配套倾斜的当下，房企的拿地逻辑也将被改变。

克而瑞表示，优质宅地将成为房企关注的焦点，土拍市场竞争加剧，央国企凭借资金优势、资源优势，将继续主导土拍市场，行业集中度持续提升；另一方面，由于土地成本影响，房企不再追求“高周转、快出货”，而是转向“高品质、优服务”，聚焦产品研发，四代宅、超新规、低密社区等优质产品将成为市场主流，楼市从“价格竞争”转向“品质竞争”。