4月8日上午，广州珠江新城马场工地，红色围挡将这个明星地块围得严严实实。舞台搭起，嘉宾满座。越秀集团董事长陈强与希尔顿集团代表签下华尔道夫酒店的入驻协议——这是该顶奢品牌首次进入广州。
开工、签约、站台，14家银行排队送上授信意向，SKP和华尔道夫两大顶奢IP同时捧场——这一天，越秀集团无疑是全场最亮眼的主角。但热闹背后，一组数据耐人寻味：项目一期总投资386亿元，而就在开工前一个月，穆迪将越秀地产的家族评级从Ba1下调至Ba2；越秀地产2025年归母净利润同比下滑94.7%，核心净利润缩水超八成。
一面是高光时刻，一面是三百多亿真金白银的沉重压力。这场由广州市属国企越秀集团操盘的“顶奢革命”，不仅是广州迈向国际消费中心城市的里程碑，也是越秀集团风险与机遇并存的赌局。
光环：“广州速度”背后的越秀高光时刻
时间回到2月25日。经过9个小时、243轮竞价，越秀集团以236亿元摘得珠江新城最后的“绝版地块”，溢价率26.6%，住宅楼面价约8.5万元/平方米——刷新广州土拍纪录。
摘地不到一周，3月2日，越秀集团便与北京华联集团签约，确认华南首个SKP落地马场。广州SKP规划商业体量约12.5万平方米，预计年销售额达百亿级，引入超千个国际品牌，填补华南顶奢商业空白。
4月8日开工当天，越秀集团又与希尔顿集团签约，华尔道夫正式入驻马场。这是该品牌首次进入广州，也是其在全球的第39家酒店。希尔顿大中华区总裁钱进表示，这是希尔顿奢华品牌在华布局的重要一步。
同时，工商银行、建设银行等14家银行与越秀集团签署战略合作协议，为项目提供金融授信支持。
从摘地到SKP签约，再到华尔道夫落地、正式开工，越秀仅用一个半月就完成了这套组合拳。媒体用“广州速度”“马场加速度”来形容。
对比全国大环境，越秀更显“敢花钱”。中指研究院数据显示，一季度TOP100房企拿地总额同比下降49.4%，多数房企在收手观望。但越秀集团以权益拿地236亿元“断崖式领先”，全口径新增货值711亿元，位列行业第一，超过第二名华润置地近两倍。
开工当天，越秀集团董事长陈强宣布，一期总投资386亿元，采用“滚动开发、分期投入”方式，用3到4年建成国际一流城市综合体。据广州市政府官网，项目规划总用地38.42公顷，定位“国际商都消费地·人民文体会客厅”，预计成熟后年贡献GDP约346亿元。
14家银行站台，两大顶奢品牌落子，宾客满堂——那一天，是越秀集团的高光时刻。
压力：真金白银背后，穆迪下调评级和缩水的净利润
欲戴皇冠，必承其重。光环背后，压力不小。
先算账：摘地236亿元，一期总投资386亿元。但是据测算，马场一期地块包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业及公共配套，商业占比近七成，资金回笼周期比纯住宅项目长得多。
更棘手的是，越秀集团的钱包没那么鼓。官网显示，越秀集团旗下拥有越秀资本、越秀地产等6家上市平台，2025年集团资产总额过万亿，营业收入1277.1亿元，利润总额65亿元。
越秀地产是可以说集团有钱的“大儿子”，但2025年业绩并不乐观。据年报，公司全年营收864.6亿元，同比微增0.1%；归母净利润0.6亿元，同比下降94.7%；核心净利润2.6亿元，同比下降83.5%；毛利率从10.5%降至7.8%。
越秀地产管理层
在行业深度调整期还能盈利，说明底子不差，但赚钱能力在收窄。截至2025年末，公司剔除预收款后的资产负债率65.5%，现金短债比1.7倍，“三道红线”全绿档，融资成本降至3.05%，安全垫还在。但核心净利润大幅缩水，反映历史高地价项目去化压力仍在。
就在动工前一个月，穆迪将越秀地产评级从Ba1下调至Ba2，维持稳定展望。理由是：杠杆水平在未来12至18个月将保持高位，去杠杆慢于预期。翻译：欠的钱多，还起来慢。
穆迪预计，越秀调整后债务与EBITDA比率在2025年将保持高位，之后逐步下降。评级下调本身释放了一个信号：资金链承压。
开工仪式上14家银行签约，确实提供了资金保障。但要清楚，“战略合作意向”不等于实际放款。银行授信需按项目进度分批提款，每笔放款前都会重新评估。如果未来两三年房地产市场继续走弱，或越秀财务指标未见改善，银行是否会收紧授信？这是无法回避的风险。
还有一个细节：越秀地产2025年合同销售额1062亿元，同比下降7.3%，行业排名第九。2026年销售目标是“保持千亿规模”。在马场项目需要持续“输血”的情况下，销售端表现至关重要。如果住宅市场回暖慢于预期，或高端住宅去化不畅，越秀的资金腾挪空间将进一步收窄。
越秀地产管理层也坦承，行业毛利率承压，将继续优化债务结构、降低融资成本。2025年平均融资成本已降至3.05%，实属不易。但即便如此，386亿的长周期投入，对任何一家企业都是严峻考验。
决心：一座城市的战略押注，一场广州和越秀的双向奔赴
那么，越秀集团为什么要在压力这么大的时候硬着头皮推进马场？
要理解越秀的选择，需跳出“激进vs稳健”的二元叙事，看清这家市属国企在行业下半场的路径。
马场项目不是普通商业项目，而是广州城市更新的一号工程。
越秀作为广州市属国企，天然承担服务城市战略的使命。穆迪在评级报告中专门提到，给越秀的评级包含“两个子级的上调”，就是因为背后站着广州市政府。这是国企的天然优势，也是越秀敢在行业低谷期“逆势抄底”的最大底气。
广州为什么着急？简单说：广州缺一张拿得出手的高端商业名片。
北京SKP2023年销售额突破265亿元，连续多年全国“店王”；上海恒隆广场奢侈品销售额超170亿元；成都太古里年零售额超百亿。广州作为“千年商都”，顶奢一直没人撑起来。据第一太平戴维斯《2025年广州零售商业市场报告》，广州高端商业供给长期不足，大量高端消费外流至香港、澳门甚至海外。
马场项目同时引入SKP和华尔道夫，把“购物+住宿”的高端消费闭环一次性补上。据广州市政府官网，项目还将打造产业办公新空间，构建“3+2+X”高端产业体系。这不是单纯的商业项目，而是广州城市能级跃升的战略支点。
市场需求确实在升温。克而瑞数据显示，一季度广州1000万元以上商品住宅成交333套，其中3000万元以上成交73套，同比增长170.4%。有钱人买东西，不怕贵，怕没地方买。马场要做的，就是把消费留在广州。
越秀在这场战略中的角色很清楚。它是马场地块的一级开发主体，深度参与土地整理、市政建设，并牵头对接SKP，形成“一级开发+二级拿地+产业引入”联动优势。2025年越秀在广州拿地金额106.16亿元，为全市唯一破百亿房企。这种深度绑定，既是责任，也是机遇。
说到底，马场项目是广州和越秀的一次“双向押注”。广州押注越秀能扛起城市更新大旗，越秀押注广州高端消费市场能在三年后兑现预期。越秀地产董事长林昭远在业绩会上说得实在：“马场项目的关键重在商业，商业的解题能解得好，这个项目就会非常好。”
越秀集团董事长陈强在开工现场表示，将倒排工期、挂图作战，用3到4年完成开发建设。
三年后，马场能否成为广州真正的“顶奢地标”，越秀能否把几百亿的账算平，能否完成从传统开发商向“城市综合运营商”的转型——现在谁也给不出答案。但有一件事是确定的：在所有房企都在收缩过冬的2026年，越秀选择了一边顶着债务压力，一边往前冲。这盘棋，已经开始落子了。
