21世纪经济报道记者 吴抒颖

随着保利发展发布2025年财报并举行业绩发布会，保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口终于全数交出2025年的成绩单。

在房地产市场仍在下行的背景下，上述四家地产央企的业绩表现也受到影响。其中，仅有华润置地利润额超过200亿元，2025年录得254亿元的归母净利润；中海地产归母净利润则为126.9亿元，保利发展、招商蛇口的归母净利润则分别为10.35亿元和10.24亿元。

至此，四家地产央企的利润表现已经出现了明显分化。

华润置地凭借不动产运营业务稳住了利润的规模，成为行业的“利润王”，且归母净利润比其他三家央企的总额更高；中海地产虽然继续录得利润下滑，但依靠精细化的成本管控，也将归母净利润保持在“百亿元”级别；保利发展、招商蛇口由于主业集中于房地产行业，且受到城市布局、高价拿地的影响出现较大规模的计提减值，归母利润仅在10亿元左右。

房地产行业进入下半场，开发业务不再是房企业绩增长的保障。参考成熟市场的房地产行业，房企的立身之本除了在开发业务上通过提升产品力和服务力以获得溢价以外，最为稳妥的方式是布局经营性不动产业务，四家地产央企也沿着既有的路线进行探索。

新的竞争时代已经来临，头部地产央企的竞逐，从规模至上走向运营、服务与价值的比拼。

赚钱能力分化

受到房地产行业整体规模收缩的影响，四家地产央企的开发业务在2025年并未明显扩张。保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口的销售规模均保持相对稳定，除了华润置地同比微增0.4%之外，其他三家均有一定程度下滑，但也基本维持在“2000亿元”的规模水平。

其中，保利发展2025年全年实现销售签约金额2530亿元，坐稳头把交椅；中海地产同期则录得2512.31亿元销售额，华润置地当年销售额为2336亿元，招商蛇口销售规模为1960.09亿元‌，是唯一一家未过2000亿元销售关口的头部地产央企。

从营业收入和利润表现来看，保利发展得益于销售规模优势，无疑是营业收入最高的房企。

根据财报，2025年，保利发展实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%；华润置地营业收入‌为2814.4亿元‌，同比增长0.9%。‌‌中海地产则实现1680.9亿元，同比下降9.2%；招商蛇口录得营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%。

保利发展、中海地产和招商蛇口的营业收入同比下滑，根本原因是销售规模在持续下降。

以中海地产为例，2025年，其房地产开发业务收入1568亿元，同比下降10.3%。而营业收入实现正增长的华润置地，则是因为开发业务营业收入保持相对稳定，加之经常性业务继续增长，才能够稳住营业收入规模。2025年，华润置地开发业务贡献了2381.6亿元的营收，同比微增0.4%；经常性业务收入432.8亿元，同比增长3.7%。

从利润表现来看，四家地产央企之间的分化则非常明显。

其中，华润置地归母净利润254.18亿元，同比微降0.45%，站上“200亿元”的关口；中海地产归母净利润为126.9亿元，同比下降18.8%；保利发展归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%；招商蛇口归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。

华润置地、中海地产过去曾经为房地产行业“利润王”之位进行过激烈的争夺。中海地产坐稳利润王数年，但从2023年开始，这家央企利润表现逐步走低：归母净利润从2023年的256.1亿元降至2024年的156.36亿元，2025年则进一步下滑至126.9亿元。

中海地产的利润表现走低，主要是受到毛利率水平不及过往的影响：2025年，中海地产销售毛利率为15.5%，虽然仍处在行业较高的水平，但较2023年的20.32%下降近5个百分点。这意味着，中海地产引以为豪的精细化管控水平，在当前的市场环境下并未明显跑赢同行。

而保利发展、招商蛇口则均出现了大幅度的计提，从而影响了利润表现。2025年，保利发展计提房地产项目减值准备合计69.58亿元，减少当年归母净利润44.47亿元；招商蛇口2025年计提减值准备合计约42.7亿元，减少当年归母净利润约29.18亿元。

增长的动力

由于房地产行业销售与交付之间存在时间差，因此房企的财报通常呈现的是过去两年时间的业务表现。从更远的维度出发，资本市场更关注的是房企的新业务布局以及投资计划，这将决定房企未来能否实现可持续增长。

以这个角度作为切入口，上述四家地产央企也在沿着各自的能力版图探索，发掘新的增长曲线。以开发业务为例，未来头部房企比拼的不仅是规模，而是产品、服务能力，这也是今年业绩会上，四家地产央企管理层特别强调的部分。

保利发展董事长刘平在业绩会上表示，房地产行业已进入“品质时代”，满足人民对美好生活的需求关键在于过硬的产品。面向“十五五”，公司将立足三大业务战略定位：做强不动产开发，做大不动产经营，做优不动产服务，持续锻造“三好房子”的核心竞争力。

中海地产、华润置地和招商蛇口也均在进行相应的“好房子”探索。虽然这是头部地产央企竞逐的赛道，但是在从业人士看来，“好房子”并不是口号，而要真正做到洞察市场的需求，并设计出质量过硬又有新意的产品，才能够在市场上获得溢价。

一位头部地产央企的城市公司设计人士告诉21世纪经济报道记者，“头部地产央企在开发业务上各有各的侧重，保利、中海做刚需产品更多，对成本控制更严格。招商、华润在产品设计、材料运用上的标准会更高，具有一定高端住宅的操盘基因。在现在的市场环境下，购房者都很理性，已经不是拿了一块核心的地块做出来就有人买的年代，如果产品落后，市场是不会买单的，而如果只想着从成本上抠出来利润，可能反而会走向反面。”

一家地产央企的总部人士也对21世纪经济报道记者表达了同样的观点。“过去两年，头部房企的投资思路都是在核心区域拿地，投资上没法取巧，但因为整个市场都看中好的地段，供应量上来之后就只能‘卷’产品了。我们这两年也在不断升级设计团队，这跟以前的市场非常不同，不能够靠套设计图模板一招鲜吃遍天下，客研、前策都要到位。”

除了开发业务以外，上述四家地产央企也在积极布局不动产运营业务。

目前来看，华润置地由于先发优势明显，已经规模初成，品牌效应也已经具备。2025年，华润置地含经营性不动产收租型业务和轻资产管理收费型业务在内的“经常性业务”全年收入合计为432.8亿元，同比增长3.7%；核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占比达51.8%，超越开发业务，成为利润的核心支柱。

华润置地董事会主席李欣表示，未来华润置地将持续扩大商业版图，强化“万象系”品牌优势，预计“十五五”末营收稳定在300亿元以上，利润占比接近50%。

保利发展、中海地产和招商蛇口受制于起步较晚，目前这部分业务仍然未能够独当一面。

其中，中海地产旗下中海商业2025年实现运营收入72亿元，其中写字楼收入34.7亿元、购物中心收入23.9亿元，两大核心业态合计占比81%。招商蛇口同期的资产运营服务收入则达76.3亿元，仍未对业绩有明显的促进和体现。

即便当前尚未形成规模化效应，但转型却是必须的。

从投资端来看，这四家地产央企的开发规模已经触及天花板。华润置地给出的指引是，未来五年，开发销售型业务营收规模维持在2000亿元至2500亿元左右，与当前基本齐平；保利发展2026年的土地投资预算在850亿元至1000亿元，如果最终完成，也仅比去年略微增长；招商蛇口未给出具体的投资额，但也表示将严格执行“六好”投资评审体系，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。

土地投资保持稳定，开发规模触及天花板，四大头部地产央企未来将更加注重产品、运营与服务的比拼。华润置地先发制人，保利发展、中海地产和招商蛇口是否能够后来居上？