2021年6月28日，越秀服务(股票代码：6626.HK)在香港联交所主板正式上市。本次越秀服务全球发售共3.6966亿股股份，其中香港发售股份3,696.6万股，国际发售股份3.32694亿股，发行价为每股4.88港元。此次越秀服务首发上市，从2月10日向联交所递表，到5月24日正式通过聆讯，共耗时103天，是2021年所有通过聆讯的物业服务企业中最快的一家。

　　图：越秀服务港股上市敲钟仪式

　　中指研究院为在港上市的80%的物业服务企业提供行业顾问服务，针对基础物业服务、多元增值业务、品牌建设、运营管理、人力资源等方面，以定性、定量的方式，深入分析企业核心竞争能力，挖掘资本故事，突出投资亮点，助推企业上市。中指研究院分析表明，越秀服务在城市分布、面积储备、业务布局、服务品质、营收盈利等方面均表现出明显优势。

　　城市分布

　　越秀服务于1992年在广州成立，从事物业管理行业近30年。秉承全国布局、区域深耕的战略，越秀服务积极拓展业务区域，服务城市版图不断扩大，业务已覆盖珠三角、长三角、中部、环渤海经济圈等经济较为发达的区域。截至2020年底，越秀服务在管项目215个，管理面积3264.8万平方米。其中，粤港澳大湾区在管面积约2527.5万平方米，占总在管面积的77.4%。

　　图：越秀服务全国业务布局情况

　　越秀服务着力布局全国一线、二线城市及具有可持续增长潜力的城市。截至2020年12月31日，越秀服务在一二线城市在管面积占比合计超过95%。

　　高成长性和盈利能力

　　2020年越秀服务实现总营业收入11.7亿元，增速达30.3%，高于百强企业同期增速12.8%。同时，公司降本增效效果显著，毛利率达34.5%，净利率达17.4%。而同期百强企业毛利率均值为24.5%，净利率均值为8.9%。根据在港上市物业企业披露的信息，物业板块毛利率均值为29.0%，净利率均值为15.1%。越秀服务2020年每平米在管面积创造的收入为35.8元，高于上市公司均值30.0元。

　　2020年越秀服务净利润增速为118.6%，高于百强企业增速(14.7%)，和在港上市物业企业相比排名第七。2019年越秀服务净利润增速为97.0%，远高于百强企业增速(26.2%)，和在港上市物业企业相比排名第十一。截止2020年底，越秀服务合约面积达4990.9万平方米，在管面积达3264.8万平方米，同比增速为48.8%，高于同期百强企业增速14.0%。

　　图：越秀服务合约及在管面积情况

　　此外，越秀服务还直接受益于控股股东越秀地产。根据中指研究院统计，越秀地产是全国房地产行业销售额TOP50的头部企业。无论是按照全口径销售额还是权益销售额，越秀地产在广州地区房地产开发企业中，均排名第二。这为越秀服务在粤港澳大湾区扩大优势提供了支持。

　　商业物业的管理运营

　　越秀服务在管理和运营商业地产方面已积累了20年的经验，所服务项目的平均出租率常年超过90%。截至2020年12月31日，公司的在管商业面积增长至279.5万平方米，较2019年同期的233.7万平方米增长了19.6%。商业物业在管面积占公司总在管面积的8.6%，仅次于住宅物业和公共物业。2020年，公司商业物业管理及运营业务的收入约为人民币3.6亿元，占总营收的比例为30.6%。

　　在写字楼方面，越秀服务运营了包括广州国际金融中心等9个高端写字楼在内的多个写字楼项目，并与众多世界500强公司进行长期战略合作。此外，越秀服务还成功引入英国、葡萄牙、秘鲁、巴拿马、委内瑞拉、哥伦比亚领事馆入驻所管理的写字楼。超高层建筑具有高端客户需求特殊、人流车流货流量大、垂直交通复杂、设施设备庞杂、新技术新产品应用广泛、安全管理难度高等特点，对物业管理团队能力要求非常高。越秀服务是市场上为数不多拥有超高层建筑管理能力的运营商，管理了包括广州国际金融中心(432米)、广州越秀金融大厦(309米)、武汉财富中心(330米)等超高层地标项目。

　　越秀服务在专业市场方面，运营管理了广州白马服装市场、广州中港皮具城;在高端零售商场方面，运营管理了广州维多利广场、广州国金天地、星汇维港购物中心等项目，其中，广州维多利广场和广州国金天地于2013年和2015年期间先后进行了商业定位调整，实施了大面积资本性改造及重新招商工作。经过越秀服务专业团队的改造，维多利广场一跃成为华南知名地标项目，成为华南第一商圈-天河路商圈中的璀璨明珠。国金天地也从单一出租给友谊百货转型为符合CBD商务客群消费需求的商务型购物中心。

　　TOD领域提前卡位

　　TOD模式通过有效地连接地铁、地面、广场及商业等区域，使不同区域与通过不同交通方式抵达的客流无缝衔接;以土地立体开发和复合利用推进轨道交通TOD综合开发，其产生的经济效益又可以反哺建设运营成本，同时又能高效的聚集人流量，增加企业收入，通过市场化的运营手段促进地铁与企业高质量可持续发展。通过 “越秀集团孵化+越秀地产购买+越秀服务管理”的模式，越秀地产至今已经成功推出星图、星樾、星瀚、星汇城和星樾山畔五大TOD项目，项目建筑面积共近400万平方米。这种TOD综合物业管理模式具有独特的优势，为越秀服务在TOD领域的发展奠定了基础，将成为公司未来规模扩张和利润增长的新动能。

　　2020年11月23日，越秀服务收购了广州地铁的环境工程与物业管理子公司，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业服务企业。在车辆段服务中，越秀服务承担地铁列车等特种设备清洗等工作，建立起特种设备保洁的技术壁垒，成为越秀服务外拓同类型业务的核心竞争力。借助战略投资者广州地铁的资源和优势，越秀服务将进一步拓展相关业务。

　　标准化+智慧化，有效保障服务品质持续稳定

　　越秀服务目前已形成一套切实可行的物业服务标准，实现高效管理、提升服务水平。截至2020年12月31日，公司共有91个项目被评为市级、省级、国家级物业管理示范小区/大厦，在2020年的新冠疫情防控工作中，公司在管项目因表现出色共获得省级和市级的荣誉19项。

　　越秀服务加大科技与智能化的投入，全面开展智慧社区的建设，通过智慧社区升级、CRM客户管理系统建设、智慧平台赋能重塑管理模式，推动越秀服务智慧服务不断迭代升级，在提高运营效率的同时有效控制成本。以佛山可逸新势力等三个项目为例，人工巡查频率由每日延长到每周，减少约30%人员投入。截止2020年12月31日，越秀服务已累计上线37个智慧项目。

　　越秀服务利用“移动物联网”技术有效连接商业设施设备、技术人员与管理团队，支撑客服管理、设备设施管理、安全管理的高效执行，实现全渠道客户服务运营，跨部门高效协作，过程可跟踪管控，为客户提供高质、高效的维修、清洁、安全、绿化等服务。如广州国际金融中心及越秀金融大厦的服务及时率达95.5%，客户满意度达99.5%，有效提高客户粘性。通过搭建会员平台分别与住宅和商业客户进行交流和管理，越秀服务在住宅物业、写字楼、购物商场、专业市场分别推出“悦秀会”“悦享会”等会员计划，将优质租客群转化为极具价值的流量入口，助力交叉销售，提升公司的招商管理能效。截止2020年12月31日，各会员计划共拥有157万个会员。