2020年新冠疫情的来袭，使得物管行业价值迅速释放，短短两年实现快速发展，物业服务企业在资本市场的表现节节走高。然而，自去年下半年以来资本市场急剧降温，企业规模的扩张已无法满足资本对企业持续盈利能力提升的要求。

布局多经业务，提升盈利能力成为物企共识，租售作为物企布局的重要多经赛道之一，正面临着市场下行的考验，布局其中的企业也正用自己的方式诠释对这一赛道未来的看法。

政策“打击面”广，重点城市成交量腰斩

根据克而瑞物管监测，截止目前全国已有14个城市出台二手房指导价，其中3个一线城市，上海（核验价）、深圳、广州；7个二线城市，成都、东莞、西安、宁波、合肥、温州、无锡；4个三线城市：三亚、绍兴、金华、衢州。自今年2月深圳首发出台二手房指导价后，国内一二线城市不断跟进，二手房指导价的出台不仅局限于一线、二线城市，热点三线城市也被加入指导价范畴。从各城市指导价覆盖范围及小区性质来看，仅深圳、上海覆盖全市，其余城市均从指定热门楼盘或学区房开始试点实施。实施效果也尤为显著，根据调研得知，14个城市的二手房指导价普遍比挂牌价格低20%-30%，市场降温明显。

深圳自二手房指导价执行以来，成交量暴跌，截止2021年9月成交量已降至1776套，相比3月，成交量跌幅达7成以上。上海7月出台核验价，二手房成交量自6月便开始下跌，截止2021年9月成交量为14690套，相比6月跌幅也超过50%。除一线城市外，二线、三线城市成交量也随着指导价的出台出现不同程度下滑，部分城市下跌幅度超过50%，如西安、金华等。

行业龙头市值大缩水，传统中介频现关店潮

行业龙头市值蒸发7成。贝壳作为中介行业当之无愧的老大，自上市以来便受到开发商关注，其高峰期市值一度高达900多亿美元，远超同期万科、碧桂园等头部房企市值。但随着市场的降温，开发商对于贝壳渠道的抵制，贝壳市值急转直下，截止2021年10月20日，贝壳市值261亿美元，相较于高峰期，下跌超过7成，相比于上市当天，下跌38.2%。

克而瑞物管调研得知，中介行业下行周期下，企业通常会通过关店、裁员方式缩减企业运营成本。现阶段行业内参与企业正面临新一轮关店潮。10月11日，有消息称，贝壳找房上海研发团队整个团队被优化，18日之前办完手续，30日物业关停。而关停的不仅仅是贝壳研发团队，据一位链家门店店长透露，其所在城市的近2000家链接门店中，仅一个月就关闭了近40家。传统老牌中介中原、Q房、德祐等也正面临着门店收缩调整。

关店VS扩张，塘鹅、有瓦为何逆向而行？

龙湖塘鹅恐回到龙湖租售时代。今年1月，龙湖新增C5、C6两条航道，C5租售航道作为龙湖重点布局赛道，从确立起便成立独立经纪品牌“塘鹅”、大举向龙湖自有开发项目以外的地盘拓展，但自8月开始，我们发现塘鹅便以肉眼可见的速度收缩，其收缩范围包括大本营重庆。

据重庆当地的经纪从业者表示，在龙湖塘鹅集中的中央公园和礼嘉片区，9月份陆续关了20多家门店，从高峰期的50多家直降至35家。另有消息称，龙湖塘鹅在武汉也开始裁员撤店，从高峰期10多家门店，关门至3-4家，并且武汉公司开始裁员准备撤出。在北京塘鹅共有80多家门店，包括经纪人在内共计500多人，是塘鹅规模最大的城市之一。但从今年八月中旬起，塘鹅内部宣布在北京停止招人，并对经纪人进行裁员调整，低学历、无业绩的经纪人将被淘汰出局。塘鹅对北京门店的扩张也提出了盈亏平衡要求，没有达到盈亏平衡的门店，不再批准开新店。此外，在龙湖今年上半年进驻的青岛等地，未营业的“空店”占比一直居高不下。从整体上看，据说塘鹅最新的要求是，外拓园区（龙湖自有社区之外）控制扩张，而自有园区（龙湖社区）可以继续做。如果外拓园区继续关店，这意味着，龙湖搪鹅有可能回到龙湖租售时代，成为只做龙湖项目的自有经纪公司。

碧桂园服务有瓦持续拓展。1月29日，碧桂园服务在原有租售中心的基础上，将租售品牌升级为“有瓦”品牌，3月18日，“有瓦”全国首家门店——江中/佛山区域西江店正式亮相开业。此后，依托大湾区大本营，有瓦在广州、东莞、佛山、江门、中山、茂名、阳江等地的门店陆续开业，之后逐步向外扩张，先后在湖北、重庆、海南、广西、江西等地布局，在300余家门店的基础上，拥有中介服务人员1300余名。计划到2021年年底，新增266家门店，门店数量扩充至600家，中介服务人员达到4000人。相比于龙湖塘鹅直营门店的迅速扩张，有瓦自品牌成立后的扩张则更为稳健。

从经营模式上看，有瓦并没有走房车宝的纯加盟模式，也没有走塘鹅的纯直营模式，而是既做直营又做加盟合伙。直营门店是在原有碧桂园租售服务中心已有门店基础上，围绕碧桂园物业所服务和布局的小区渐次拓展。加盟门店则瞄向了在贝壳4.7万家、房车宝4.3万家以及易居、21世纪、房多多、儒房等几万家之外，仍然具备一定规模且单打独斗的各地本土房产中介机构，在全国范围内，这仍然是有可观数量的。

2021年8月2日，碧桂园服务与武汉世纪宏图不动产在武汉举行了战略合作发布会，宣布双方在房屋经纪领域达成战略合作。所说的战略合作，其实是碧桂园服务对世纪宏图的间接并购。世纪宏图成立于2000年，是武汉土生土长的老牌中介企业，曾长期霸占武汉中介经纪市场TOP3的位置，在汉阳等核心区域，更是稳居门店密度和市占率第一名。只是随着贝壳的不断扩张和对各地中小型中介企业的侵蚀，世纪宏图的发展受到了限制，但仍然是拥有1000多家门店、5000余名经纪人的本土中等规模经纪企业。而此次碧桂园服务和世纪宏图牵手，根据碧桂园服务总裁李长江的说法，双方计划成立合资公司，碧桂园服务占股51%，世纪宏图占股49%，确保双方在根本利益上高度一致，将船头牢牢地把在碧桂园服务这一边。

是拓展策略问题，更是经营模式问题

从塘鹅和有瓦的市场反馈来看，塘鹅的经营效果显得不尽如人意。到底是什么原因导致塘鹅在短短半年间就画风陡转？我们认为原因有三：

其一，激进的拓展策略，只重视市场份额。根据调研发现，为了抢占市场份额，塘鹅在重庆拓店采取“先开店再招人”的策略。塘鹅在重庆门店总数接近150家，但由于市场行情变化以及重庆市场竞争激烈，经纪人招募并不如预期，造成了塘鹅拓展下来的门店大多是长期无人经营的“空店”。

其二，直营模式加剧企业经营成本。塘鹅在全国范围内采取的直营模式，直营模式最大的成本主要是前期房屋租赁、装修以及人员成本。以深圳关外中介门店运营成本为例，深圳地产中介一般是小组作战，每个组的月均成本为7-8万元；一个门店两个组，一个月的成本就是14-16万元，运营成本高昂。经纪从业人员表示，市场稳定的情况下一般门店成本也需要半年时间才能回本。

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