随着2021年收官，房地产公司的销售业绩也尘埃落定。据多家第三方机构统计，受整体环境在下半年的波动所影响，规模房企年度销售业绩最终呈现整体一定下滑态势，行业集中度也有所下滑。

这显示出，在定调因城施策促进房地产业良性循环和健康发展的背景下，行业进入了新发展阶段，高质量发展成为核心命题。

而在这其中，不同经营风格的房企也将出现明显分化。央国企和持续稳健经营的头部民企将保持较强经营韧性。

1月5日下午，碧桂园发布公告称，截至2021年12月31日，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5580亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约6641万平方米。

亿翰智库指出，碧桂园的销售业绩总量持续五年蝉联行业第一。该机构认为，这是因为碧桂园属于行业内稳健型发展的身体力行者，财务纪律严格，杠杆空间充足，能够把握机会择时布局，并顺利实现项目的销售去化。

在当前阶段之下，房企迎来新的成长挑战，这将深切考验企业内部运营能力。2021年末发布的新年贺词中，碧桂园集团总裁莫斌就表示，2021年市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌。他指出，“中国经济发展韧性十足、潜力巨大，新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。我们要坚持长期主义，运用归零思维，深化全竞提升，强基固本，穿越行业周期，迎来更大发展。”

的确，结束黄金时代高成长性的房地产行业，现在正面临着对平稳穿越周期能力的考验，综合的体系化经营管理、兼顾灵活调度能力的比拼加速走到台前。

稳健穿越周期

2021年的房地产行业，经历了先扬后抑的波动变化。在陆续有此前对房企的“三道红线”、土地供应“两集中”，叠加下半年银行融资和信贷措施收紧、房地产税试点推进等等举措之后，市场一度进入观望期，导致购房成交不断下滑。

转变集中出现在第四季度。随着国家高层和金融体系主要部门主管的发声，为行业打下强心针，主导着让合理需求回归，并提示个别房企案例只是个案而已。

此后，合理的流动性在逐步得到回应。个人贷款方面，自10月开始，中长期贷款已经在连续第二个月同比多增。房企融资环境方面，据统计，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。另据国家统计局公布，房企到位资金中的个人按揭贷款11月同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，这或为购房预期在逐渐平稳恢复的信号。

多位市场分析人士认为，市场行情可能短期难以出现较为明显的扭转，房企如何保持销售业绩的稳定或成当前首要任务，销售业绩目标的设定也将愈发保守。

根据中央经济工作会议的定调，“房住不炒”定位之下，租购并举的思路也在延续，此外还提出探索新的发展模式。这对房企的运营效率、财务把控能力等各方面提出更多挑战。

面对新环境，内部架构因势调整是平稳穿越行业周期的重要命题之一。就在2021年的最后一天，碧桂园启动了新一轮组织架构调整，令旗下区域公司由原来的106个，合并成65个。

碧桂园方面表示，此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

随着市场行情的剧烈变化，包括龙湖、绿城、旭辉、新城控股、中南置地等多家房企，都已不约而同地将组织架构调整提上工作日程。克而瑞研究认为，近期房企较为集中性地组织架构调整、战略精简，其核心在于“降本增效”，在缓解流动性压力的同时，向管理要效益；同时在可以预见的“政策底”窗口期，提前布局，为后续发展蓄能。

与此同时，坚定围绕一个具备成长性的市场深入发展也能够更好穿越周期。住房和城乡建设部相关领导近日表示，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。

这与碧桂园的逻辑异曲同工。截至2021年6月30日，碧桂园权益可售资源合计约2.2万亿元，从分布上看重点布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，大多数货量的分布符合人口流动趋势。

同时，碧桂园坚持一到六线城市全覆盖，持续聚焦深耕，契合了国家新型城镇化重大区域发展战略和人口流动的趋势，且获取项目的质量不断提升。

亿翰智库指出，碧桂园在2021年把握时机积极落子，首11月新增权益土地储备3998万平方米，权益地价1391亿元，按照权益金额占比看，一二线城市占比达到36%，三四线城市占比64%，强劲的销售力和均衡化的投资拓展将有助于进一步强化企业抗风险能力。

这意味着在宏观层面，碧桂园已经在为穿越行业周期做好了准备。

解码竞争力

在如今这个行业普遍认为已经走到管理红利的时代，及时进行市场化调整的重要性尤其凸显。对于房企而言，更重要的就是具体到投资和财务等综合操盘能力强化带来的增益。

据介绍，在投资维度的竞争力方面，将集团统筹管理、通过制度牵引、过程精细管理形成合力；同时完善风险排查、投资诚信管理；并精研市场、科学定位；同样重要的是，碧桂园集团的投资数字化在定案和投资后台管理模块处于行业领先地位。

具体来说，碧桂园在内部建立了集团-评审大区-区域三级管控体系，其中集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进。并将定案承责指标细化到共96项，保证所有责任到人，进而确保项目利润率、年化核心指标的实现。

在精研市场方面，集团要求区域对标主力竞企项目，全面了解竞争对手，制定投资地图覆盖3227个区县。且由集团实行每月项目后评估机制，每个项目开盘当日必须在投资系统提交开盘后评估报告，并由评审大区评审。

通过标准化管理及有效措施，碧桂园在2020年及以后获取且开盘项目年化资金回报较投资承诺达标率超95%。

目前，碧桂园的数字化建设已经支撑集团投资拿地业务的全周期管理，涵盖投前城市研究、 投资地图、土地研判，投中智能测算、智能定案，投后管理等，投策系统已服务全集团投资人员2000余人。

同样的管理逻辑下，营销维度的管理也更加精细化，并取得较好效果。据悉，针对各区域营销费率，碧桂园集团每年进行合理性评估，统一下发费率包，各区域在管控费率下进行内部管理；同步出台正负激励制度及精细化费用管理方式操作指引，以控制营销费率使用。

这令近三年集团全口径营销费率逐年大幅下降。对比来看，2020年头部房企营销费率均值为3.2%，碧桂园集团处于整体平均水平以上。其中，同等均价水平的同行营销费率可高达6.3%，集团仅不到其1/2，且2021年集团费率大幅度下降。

这都带来在整体财务层面的表现优化。自2018年8月提出“全竞提升”到现在，碧桂园重点以回款和现金流作为考核区域的重点，追求有现金流的利润和有利润的现金流。财报显示，上半年公司权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上；净负债率仅49.7%，已连续多年保持低于70%；期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。

从“三条红线”指标来看，目前碧桂园处于较为健康的黄档，仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求，但指标逐步向好，从去年底的80%下降至77%。碧桂园管理层明确表示，公司将严格按照监管要求在2023年前达标。

综合这些体系化的管理能力，助推碧桂园整体在行业调整周期中能够进行平稳过渡，在维持行业销售规模的同时，获得全球主要评级机构和金融机构的认可。

2021下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，穆迪和惠誉均维持了对碧桂园的投资级评级。标普今年10月发布报告称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

另一方面，在融资环境近期有回暖迹象时，以保利发展、招商蛇口为代表的央企，和以碧桂园为首的民营头部房企，相继发行债券或其他融资工具，也显示出市场偏好。

2021年12月，碧桂园分别有在国内银行间债券市场申请发行50亿中期票据并获受理，成功发行10亿元公司债等融资动作。

克而瑞研究认为，从房企经营层面来看，稳健型房企具备更高的韧性，不仅抗风险能力强，且修复期也更快，随着市场转好，更有利于抓住机会窗口。碧桂园的融资能力在行业具备领先水平，从其融资成本来看，常年处于低位水平。随着流动性放松，碧桂园将凭借自身稳健的财务结构和融资优势获得更多市场资源和机会，乘势而上。

亿翰智库也指出，目前形势下，稳健型民营企业的市场份额将保持稳定。这类企业主要有三大特点：杠杆使用较为克制，因此在金融端、评级端的信用基础较优，在融资上具有一定先发优势；有一定杠杆空间可供使用，能够在需要时获取一定的土地储备；机制相对灵活，更容易成为央国企的优选合作伙伴。碧桂园就属于其中典型。

因此综合来看，在目前这个房地产行业新形势下，能在波动中依然维持规模效益，且通过精细化管理实现稳健经营的碧桂园，也将以更好的姿态穿越行业周期，平稳跨步到下一个阶段的头部阵营。