21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

2022年5月11日晚间，华发股份对上交所发出的问询函进行了回复。

上交所的问询函中主要聚焦以下几个问题：少数股东权益与归母净资产增速不匹配、归母 ROE显著高于少数股东 ROE、过去三年经营与投资活动现金流之和每年均为负值以及结合负债规模结构判断存在债务风险等。

在公告中，华发股份对2021年这份靓丽年报背后的这些隐忧进行了详细的阐述。

少数股东权益激增：合作项目变多所致，符合行业趋势

上交所关注到，在华发股份的年报，其较多项目采用合作开发模式，从2019年-2021年，华发股份少数股东权益从235亿元激增至751亿元，而同期归母净资产仅从198亿元增长至208亿元。此外，2021年华发股份归母净利润和少数股东损益分别为31.95亿元、14.82亿元，同比分别增长10.09%、下滑10.61%。

上交所要求华发股份补充披露主要项目的股权安排、合作方情况及其与公司的关联关系、各方的利益安排等，并在此基础上分析说明2019年起少数股东权益大幅增长，且增速显著高于归母净资产增速的原因及合理性等问题。

华发股份将少数股东权益大幅增长的原因指向了合作开发。

华发股份回复称，少数股东权益大幅增长的原因是由于，近年来，各地土地一级招拍挂市场竞买规则层出且多变，房企联合竞标可以避免非理性竞争，获取溢价合理的土地。此外，在集中供地的背景下参与热点地块的竞拍需要的资金量极大，合作拿地也可以分摊减轻投资资金压力，在行业整体资金趋紧的环境下，房地产行业合作开发已成趋势。

华发股份指出，其2019-2021年少数股东权益大幅增长，符合房地产行业整体趋势。截至2021年末，华发股份少数股东权益751亿元，相比2019年末增加516亿元，其中合作项目股东资本金投入的增加457亿元，是少数股东权益增长的最主要原因。

华发股份强调， 在资本市场房地产上市公司定向或公开募集权益性资金受限的情况下，房地产企业的归母净资产增长主要依赖各年度留存收益的积累，增长有限，因此少数股东权益增速显著高于归母净资产增速。

归母ROE显著高于少数股东ROE：缘于独资项目贡献大，开发周期时间错配

对于归母ROE显著高于少数股东ROE的问题，华发股份回复称是由于独资项目和投资收益对归母净利润的贡献比例大，这部分利润贡献与少数股东无关；此外，房地产项目开发周期存在时间错配的原因。

华发股份列举的数据显示，2021年，其结转交付的合作项目收入较2020年下降90.35亿元，合作项目的净利润同比2020年下降33.20%；而华发股份与少数股东在合作项目上按持股比例同股同权分享净利，因此归母净利润中合资项目贡献同比减少6.11亿元，少数股东损益相应同比减少4.23亿元，符合项目实际情况。

华发股份指出2021年其独资项目和投资收益合计23.12亿元，对归母净利润贡献比例达72%，且由于 2021年华发股份的少数股东投入资本金增加较大，投资的合作项目大多尚在建设初期并未交付结转，合资项目公司未产生利润，少数股东损益一般体现为亏损，也造成少数股东ROE偏低。

华发股份称，其与合作方股东以“同股同权”方式合作，按持有的股权比例享有收益、承担亏损，不存在与少数股东不同比例分配的情形。

经营与投资活动现金流净额之和为负：行业特性和业务布局引起

除了少数股东权益的问题以外，上交所还关注到了华发的现金流状况。

根据华发股份年报，其2019-2021年，每年的经营与投资活动现金流净额之和分别为-40.92亿元、-319.04亿元、-79.25亿元，筹资活动现金流分别为107.81亿元、487.86亿元和150.27亿元。

上交所要求华发股份结合其经营及流动性状况，补充披露过去三年经营与投资活动现金流之和每年均为负值的原因及合理性。

根据华发股份提供的数据，2019年-2021年其经营活动产生的现金流净额分别为 280.35亿元、291.09亿元和360.61亿元，均为正数；而投资活动产生的现金流净额则分别为-321.28亿元、-610.12亿元和-439.86亿元，有较大留出。

华发股份解释称，出现这种情况是由于房地产行业项目开发特性，项目达到预售条件前需支付大额土地购置款及开发建设资金，拿地至开盘间隔时间长，资金投入占用大。2020年及以前，因市场融资环境整体较为宽松，其具有较优的信用资质，融资成本不高，所以对融资额度管理也相对宽松。

华发股份指出，有息负债规模的适度增长，推动了其整体业务增长，这也是行业内上市公司比较常见的发展策略。

此外，华发股份认为，其投资布局的区域也是导致对现金流产生较大影响的因素。

华发股份表示，其近年主要投资布局一、二线城市，土地成本投入相对三、四线城市高，销售许可审批条件相对严格，项目开发前期资金投入的金额相对比三、四线城市高、时间长，现金回流时间相对晚，因此经营与投资活动合计现金流净额出现了小于0的情况。

针对这样的情形，华发股份称，近三年的经营与投资活动现金流之和虽为负值，但其资金不足并非均以融资性负债补充。

例如，通过较多项目采用合作开发模式，合作项目的少数股东方对项目的资本金投入是项目开发建设的重要资金来源，近三年合作股东投入项目的资金流入分别为42.03亿元、109.82亿元、329.55亿元，计入“筹资活动现金流入”。

是否存在债务风险？

在现金流表现平平的基础上，上交所要求华发股份结合目前的负债规模与结构、货币资金情况、项目储备、销售及回款情况、融资能力等，分析债务风险及拟采取的应对措施。

华发股份指出，其2021年末负债总额为2591.66亿元，其中预收款项688.51亿元，其他经营性负债576.14亿元，有息负债1327.01亿元（其中79%为长期债务）。

根据华发股份披露的数据，其2021年末货币资金499.94亿，短期债务275.24亿元，现金短债比为1.5。扣除受限及房款监管资金后，可随时动用的货币资金412.04亿元，同比增幅28.79%，可全面覆盖短期刚性有息债务的兑付。此外，华发股份的三道红线指标已达标转绿，整体流动性风险可控。

华发股份强调，其不没有刚性兑付的偿债压力，不追求过度的“高周转”、“快回笼”或者片面强调“快速去化”，而是根据产品项目的特点、所在城市、区域的长期发展与竞争趋势，合理制定产品的去化计划，以实现较优的盈利水平。

对于未来的发展，华发股份指出将持续从严管理融资额度，通过提升运营能力、加快销售回款、盘活低速资产、优化债务结构等一系列积极有效的经营与调整举措，深化经营与现金的精细化管理，推动持续平稳健康发展。