21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

寻路房地产“新发展模式”系列报道之八

在快周转的同行们为生存问题而焦虑之时，低调多年的珠江投资重新“回到”了牌桌前，动作不断。

2022年5月17日，珠江投资经增城区新塘镇瑶田村经济股份联合社集体经济组织成员代表会议表决通过，珠江投资成为瑶田村新围、龙塘、东联、西联股份经济合作社旧村改造项目正式合作企业，总投资预计为111亿元。

这是一个产业导向型项目，其规划以数字文化创意为主导产业，还将引入不低于1家国际知名商业品牌，大型零售或服务类项目，导入的大型零售商场为奥特莱斯商业中心。

在房地产行业进入新的发展阶段之际，珠江投资在投资上未见明显收缩，成为了穿越周期的民营企业代表之一。

珠江投资过去一度被外界贴上规模发展缓慢的标签，在中小型房企集体发起规模竞赛的时期，它也未曾对外公开表示过对此的渴望。但也正是这种不冒进的定力，珠江投资得以在淡市之中保持相对从容。

与此同时，珠江投资或许也代表一种房地产开发模式的转变。珠江投资以大盘开发见长，旗下产业布局多元，在开发复杂度逐渐提高的当下，这种复合开发的模式几乎成为了城市更新领域的“标配”。房地产企业越来越不只是简单的住宅开发了。

造城记

增城瑶田项目是珠江投资在广州的又一个大型的城市更新项目。其总用地面积128.72公顷，改造范围内总建筑面积 84.77万平方米，项目改造投资总金额预计为111亿元。

与多数城市更新项目聚焦于住宅开发不同，珠江投资拿下的这一项目对产业配套也有相应的要求。

根据瑶田项目的改造要求，其需要引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区等。

除了数字文化创意产业之外，瑶田村还要创建1家广州市级众创空间，以及引入不低于1家国际知名商业品牌，大型零售或服务类项目，而导入的大型零售商场则为奥特莱斯商业中心。

此外，瑶田项目对引入企业还要求达产营业收入、税收等经济指标不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%，其中土地产出率按照4000元/平方米计算，税收强度26.5万元/亩计算。

在珠江投资过往的许多项目中，则有不少都有产业配套的要求和应用。例如珠江投资位于广州番禺的珠江未来城项目，对外宣称“矢志成为广州电竞新高地”，以“电竞、汽车、直播、文旅、科技”五大IP,并以此作为全链条布局电竞教育、主题产业园的场景。

又如位于广州从化的珠江壹城，作为一个5000亩的大盘，也同样有康养、教育、文旅、商业的配套要求。

在商业方面，其同样要求引入奥特莱斯业态。2022年5月18日，珠江投资与深圳八号仓达成合作，宣布引入8号仓奥特莱斯进驻珠江壹城，预计2023年开业。 

转风向

在当前的市场环境下，珠江投资仍在保持前行并成为民营房企中较有存在感的角色，与其发展理念有关。

珠江投资深耕北京、上海和广州等城市，而其在广州也并非以开发项目的数量取胜，而是以大盘模式见长，其在广州开发的楼盘包括华景新城、骏景花园等，在广州均有一定的名气。

以销售额来衡量，珠江投资在这一方面从来未曾冒头过。

2021年，据克而瑞数据，其2021年的销售额为280亿元，排名80位；而具体到广州而言，其2021年在广州的权益销售额达到68.3亿元，主要销售来源是珠江铂世湾，而这一楼盘有接近500亩地，开发周期也长达数年，能够提供持续的业绩贡献。

珠江投资在广州也鲜少通过公开市场拿地，其目前还尚有多个跟进中的城市更新项目，这种长周期的开发模式也是其能够穿越周期的根本所在。

在许多业界人士看来，房地产行业未来的分化将会变得更加明显，而珠江投资代表的是其中一类。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道，未来房地产领域将会分成两种，一类是很头部的房企，万科、保利这类的，有资金优势也能做大规模做标准化；另一种就是区域深耕型的企业，它们没有全国化的需求，就在自己熟悉的地方做，“规模不会太大，但能够活得不错。”

以此对应，珠江投资就是后面这种模式的代表。它未有规模化的需求，长时间聚焦于高能级的城市群，以产业导入的方式多点开花，这也不失为一种成熟的商业模式。

事实上，除了珠江投资以外，许多以长周期开发见长的港资房企也正在逐渐回归。

例如，新世界中国近期同样动作频频，2022年4月，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将以各自资源优势携手共进，在中国内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

房地产行业进入下半场，一度被市场遗忘的旧玩家们凭着战略定力，回来了。