李宇嘉（广东省城规院住房政策研究中心首席研究员）

一些城市直系亲属拿积蓄帮助子女买房，这不是什么新鲜事。但作为政策鼓励却非常罕见。这说明什么问题？当下住房需求比较弱势。去年底以来，尽管楼市纾困政策一波接一波，但市场稳定并向好的趋势似乎仍需时日，克而瑞统计的重点30城上半年新房交易下滑43%。多方调研显示，部分居民对未来收入的预期及信心较弱，首付能力和偿贷能力不足。于是，政策就着眼于如何提高信心和预期。

这些城市一人购房全家帮的新政下，首付、月供及收入不足的问题都能得到解决。交易量一旦上去，楼市的信心就有了，这就是基本逻辑。过去不需要出这类政策，在于需求端强劲。不管是高收入消费升级、配置资产，还是中等收入改善住房条件，或是投资客炒房（一般会“加杠杆”），需求端几乎有不竭的动力。购买力跑步进入楼市。即便是刚需、换房人群，也被房价快速上涨的景象、轰轰烈烈的买房大军裹挟着进场。

现在情况有所改变。从多数二线城市二手房挂牌量创新高来看，部分人群开始“离场”。招行和贝恩资本发布的报告显示，2021年高净值人群投资性房地产的配置比例相比2019年下降11%。2017-2019年，这类需求增长了5%。同时，严格的资管新规下，投资性购房无法再违规加杠杆，房价下跌预期下也不愿加杠杆。没有杠杆和资产配置提供的任性购买力，单靠刚需和换房人群，撑不起高房价。

2022年上半年，深圳新房成交1.6万套，同比下降38.3%，二手房成交9965套，同比大跌近65%。值得注意的是，上半年深圳新房交易近乎二手房的2倍，这是过去十几年从未有过之现象（过去二手房交易一般是新房的2倍）。问题在于，二手房价在历史最高位上，这是过去非理性需求推上来的。当这种非理性需求退潮，参考价制约投资“加杠杆”，二手房购买力就会下降。

但新房市场不一样。2020年集中供地以后，深圳就开始限制新房价格，同时批量供地开启。当“新房限价”遇上“批量供地”，既便宜、供应又多、成本又低的新房开始大量涌现。同时，“学位均等化”开始落地，新房项目一般都配有名校。于是，二手房的优势迅速褪去或弱化，更多的刚需人群就会去买新房。再加上，一些开发商资金链紧张，新房有各种优惠、又没有那么多税费，新房优势突出，交易量就明显比二手房高。

百城房价数据显示，深圳二手房挂牌价连续15个月下跌，下跌预期不仅制约二手房稳定，也阻碍换房交易、制约新房市场。上半年，尽管深圳新房成交跌幅并不大，但也在历史低位徘徊。因此也就不难理解，为何连深圳也会抛出“一人购房全家帮”的政策。

笔者认为，对一些城市而言供需错配、需求弱势和断层是当前楼市低迷的主要原因，政策着力点应在供给侧。

近期，多地推出“先租后售”“租售联动”的保障性租赁住房（简称保租房）创新举动。5月11日，长沙推出存量房盘活方案，打通商品房和保租房的流通：家庭拿出一套房做保租房，则该套房不纳入家庭住房套数（家庭可再买一套）；6月22日，湖北省发文提出，开发商未售商品住房、商品房项目配建移交或自持的保租房，实施先租后售，租赁满5年后可转为共有产权住房，已缴租金可抵房款，共有产权住房持有5年后，可申请转为商品住房上市交易。此外，四川省住建厅发文，决定在成都、泸州、绵阳、南充、宜宾、达州等市开展试点，打通市场租赁住房通道，加快发展保障性租赁住房。

笔者认为，“先租后售”“租售联动”的保租房新模式，不仅是对“租购并举”住房新制度的有效探索和落地，也是对供需错配的纠偏，更是当下商品房市场需求弱势的既定事实下，对住房在供给侧做出有效改革。

3-4亿新市民是住房有效需求的主体，他们想拥有一套自己的房产，这种诉求非常强烈，但他们手上没太大积蓄，很难付得起商品房首付款，或是付不起月供。如果保租房可以“先租后买”，就能调动起新市民的积极性。他们先以低租金承租3-5年，解决体面的居住，还能在这几年攒首付、攒月供。几年以后，就能更轻松地把房子买下来。这样，不管是租赁消费，还是未来买房的需求，以及围绕在大城市生活的消费和内需都水到渠成。另外，有了退出机制，开发企业投资建设保租房以及银行放贷的积极性也将提高。

疫情持续两年多，对部分居民收入造成影响，特别是对未来的预期冲击较大。因此，房地产触底回升的走势仍面临挑战，未来更大程度上是“磨底”或夯实底部的时期。未来政策选择上，除继续刺激需求外，更多要考虑如何疏通普通住房市场供需的肠梗阻。总之，目前市场回升态势尚待稳定，除了需求端政策激励、供给端纾困企业外，还要纠偏供需错配，这需要在供给侧改革上更多下功夫，比如满足新市民租赁需求与购房需求的衔接。