2023年度，REITs基本面较弱，仍未见到拐点；2024年初，公募REITs中保租房板块走出独立行情，据统计，已上市的29支（6大板块）REITs中，保租房板块累计涨幅最高，为唯一上涨的板块，得到投资者的重点关注。

一、基础设施项目运营情况分析

1、出租率

4单保租房REITs的基础设施项目出租率在高位窄幅波动。截至2023年末，除华夏基金华润有巢REIT两个项目出租率为93%以外，其余8个项目出租率均超96%，其中中金厦门安居REIT两个项目接近满租状态，带来稳定的租金收入。 

2、租户集中度

红土创新深圳安居REIT项目租户集中度最高，其四个项目企业租户占比分别为65%、100%、75%、25%，由于企业租户占比大，企业租户是否续租将对出租率和租金收入造成重大影响，因此需重点关注企业租户的稳定性；华夏北京保障房REIT两个项目租户集中度分化明显，企业租户占比分别为22%、0%；华夏基金华润有巢REIT和中金厦门安居REIT企业租户占比处10%以下，租户分散程度高，单一客户影响程度相对可控。 

3、租金水平

保租房REITs基础设施项目租金具有绝对优势。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT年度基础设施项目租金分别在56.6元/月/平方米、57.3元/月/平方米、33.9元/月/平方米、32.7元/月/平方米，对比2023年度上海（104.34元/月/平方米）、北京（111.13元/月/平方米）、深圳（93.56元/月/平方米）、厦门（56.1元/月/平方米）普通公寓租金水平，保租房租金水平仅为公寓租金水平的30%-60%，对租户具有极大的吸引力。 

4、租金收缴率

各项目租金收缴率维持高位，带来持续稳定的现金流。4单保租房REITs的基础设施项目租金收缴率均超94%，尤其中金厦门安居REIT项目租金收缴率达100%。 

二、主要财务指标和基金收益分配情况分析

1、收入、营业收入

4单保租房REITs经营稳健，截至年末，其中3单收入较年初实现上涨。无论是总收入方面，还是营业收入方面，各项目都表现出良好的运营能力。华夏基金华润有巢REIT收入水平较高，各季度收入均超1900万元；中金厦门安居REIT收入水平次之；红土创新深圳安居REIT收入水平垫底。 

2、净利润

临近年末，第四季度，4单保租房REITs净利润环比下降。华夏基金华润有巢REIT虽收入水平最高，但净利润处于最低水平，这主要是因为华润有巢项目采用市场化的运营模式，进而产生较高的销售费用和管理费用；此外，市场化运营模式导致其出租率相对偏低。华夏北京保障房REIT净利润最高，各季度净利润稳定在770-780万元之间。

3、EBITDA

4单保租房REITs息税折旧及摊销前利润2023年预测完成度全超100%。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT息税折旧及摊销前利润2023年度预测完成度分别为110.25%、103.92%、101.99%、108.81%，完成度均达标，整体运营质量较高。其中中金厦门安居REIT息税折旧及摊销前利润最高，季度平均值达1487万元。 

4、可供分配金额、实际分配金额

单支保租房REITs年度可供分配金额超5000万元，华夏基金华润有巢REIT年度可供分配金额完成度高达125.3%。华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT年度可供分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5109.63万元、5732.62万元；2023年完成度分别为125.3%、110.99%、103.89%、108.92%。 

三、结语

2023年，保租房REITs的市场表现位于公募REITs各版块前列，整体运营稳健。2024年初，第5支产品国泰君安城投宽庭保租房REIT成功上市，已发行的5单保租房REITs为保障性租赁住房行业以及保租房REITs的未来发展起到了良好的示范效应，促进构建和完善保障性租赁住房“投、融、建、管、退”的商业闭环。

在国家政策的大力推动，以及庞大的流动人口租住需求下，北上广深一线城市以及新一线城市、二线城市住房租赁市场前景广阔，保租房REITs有望进一步扩围至新一线城市和二线城市。