作者：北京瀛和律师事务所律师毛和文、实习律师毛定云

第一部分：不动产登记制度

一、不动产产权登记和契据登记

就不动产而言，多数英美国家或地区目前采用产权登记或契据登记制度。产权登记的效力是提供不动产产权和利益持有人的记录，而登记的准确性受政府保障。产权登记的另一个重要特点是，通过作出登记的行为将产权过户给购买者，而非提供仅文件，换而言之，买受人的产权一经登记，除少数非常有限的情形外，所有权不可侵犯，也就是绝对的和不可废除的。

契据登记制度仅适用保存影响特定土地文件的记录。登记本身不能证明出卖人的产权，买受人应当自行查询构成出售者产权的证据文件。同时登记行为本身也不能转让产权，它既不认可或保证文件的合法性，也不否定各主体之间文件的合法性。值得注意的是，不登记对于第三者来说，可能影响其实现权利的优先顺位。

二、托伦斯登记制度在英国和《1925年土地登记法》

英国后来采用了托伦斯登记制度 。

托伦斯产权登记制度首先由Sir Robert Torrens于1858年在澳大利亚南澳州（South Australia）推行。1862年，英格兰引进这种产权登记制度并制定了《1862年土地登记法》（Land Registry Act 1862） 。最初，登记制度为自愿登记，1897年规定这种登记制度在立法机构（Council）不时发出的法令（order）确定的地区扩大实行。1990年最终推广至整个英格兰和威尔士。修改后的登记制度被囊括在1925年至1997年的《土地登记法》 之中,而这些登记法由《1925年土地登记规则》及此后的修改规则所增补 。

这种登记制度的目标是取代人们“不登记”的交易方法，而“已登记”的产权由政府保证实现。

三、英国不动产交易和登记的电子化

2002年，英国出台《2002年土地登记法》。

英国《2002年土地登记法》提供了新的登记系统框架，它使得土地登记网络得以建立。

但是，《2002年土地登记法》的目标不仅仅是交易的电子计算机化。目前，在该登记制度下，房屋买卖有三个步骤：第一步是出卖人签署转让文件；第二步是申请交易登记；第三步是买受人登记为土地的拥有者。

传统的交易则是出卖人将签字的让与文件通过谈判桌交给买受人，买受人将支票作为对价回馈给让与方。

《2002年的土地登记法》将上述步骤缩减为一步，而其第一步目标，是使不动产的实际让与在电脑上完成，只要鼠标一击，不仅土地产权发生转让，转让款也立即支付，同时，登记册将被修改，并显示买受人为新的所有权人。这样，交易和登记将同步进行，结果是登记的空隙（registrstion gap）将消失。这不仅节省申请登记的时间和费用，海避免目前登记册上存在买受人不知情的权益的可能性。

目前发展的趋势是，一次鼠标点击操作不仅将转让产权，而且将购买者购买房屋所需要的资金划出，这样，既完成产权的转移，又完成价款的给付(sorted out)。

四、我国香港特别行政区的土地登记制度

（一）香港的契据登记制度

我国香港的《土地登记条例》（第128章）最初制定于1844年2月28日（第3号条例），属于香港当时新组成的立法会（Legislative Cluncil）通过的四个条例中的第三个条例，是最古老的条例之一。它源于英国依米德尔塞克斯和约克郡契约登记制度（Middlesex and Yorkshire Deeds Registries）的实施而流转于许多海外属地的契据登记制度，同时，本条例也参照了Van Diemen(塔斯马尼亚)的土地登记制度、澳大利亚西澳州和爱尔兰的契据登记制度。

条例通过的目的是为了杜绝香港地区不动产的秘密和欺诈性转让行为，并且为不动产产权的查验和确权提供了有效途径。为实现这一目的，要求所有有关土地的交易，须以契据或遗嘱（自从1992年10月1日起，土地登记局停止对处置土地的遗嘱进行登记）的方式对土地进行处置，同时涉及土地的有关判决也要进行登记，这样以来，一个保护登记文件的优先顺位制度随之建立。

与其称之为土地登记条例，不如称之为文件登记条例更为准确，因为它形成了一种与土地有关的文件，如契据（deeds）、转让文件（conveyances）、其他书面文件（other instruments in writing）、与土地有关的判决的登记制度，而且不是土地产权的登记，登记行为本身并不保证产权，它仅仅为产权和给予在先登记的权利人对于在后登记的权利人的优先顺位权提供了证据。这种文件登记制度不同于英国1925年推行的产权登记制度和起源于澳大利亚而在许多普通法法域享有优势的托伦斯登记制度。

在契据登记制度下，登记机构不保证任何册上载明的“人”是地主或业主，亦不保证任何已登记的契据的效力。登记任何契据文件时，登记机构中审查文件是否符合法定形式要求、内容大意为何，同时将文件归类记入有关一项和一栏。换言之，契据登记仅仅是土地产权的一种非绝对证明。

香港采用契据登记制度（亦称契据注册制度），辅以产权负担登记。许多国家的契据登记制度均被产权登记制度所取代，香港地区也计划效仿这种产权登记制度，并且制定了《土地产权法案》（Land Titles Bill），截至目前尚未实施。

（二）香港的产权登记制度

1994年，由总登记官组成一个工作小组，首先研究采用产权登记制度的益处，其次建议立法实施必要的变革。工作小组的研究成果最终成就了一个法案，即1994年年底发表的《土地产权法案》（Land Titles Bill）。即只要香港的立法机构决定该采纳产权登记制度，建议立法的基础和框架已经建立，登记步骤也已经确立。

依《土地产权法案》21（1）（a）～(e)的规定，以下一些属于优先利益（overriding interests）：中国传统权利（Chinese Customary Rights），公共利益（Public Reghts），地设权或通行权（easements），承诺（covenants），政府权利（Government Reghts），法律强制性押记（Statutory Charges），不超过三年的租赁权（Lease not exceeding three years），强占后形成的权利（right acquired by adverse possession），法律强制服务的权利（Statutory right to services）。

《土地业权条例》于 2004 年 7 月 7 日通过，建议中的“土地产权制度”会把现行的契约登记制度转为产权登记。在建议的制度下，任何人在产权登记纪录登记为“业主”后，其物业产权便会得到保证。

遗憾的是，我国香港地区至今仍未实现不动产的产权登记制度，也就是，上述《土地业权条例》仍未正式实施。

第二部分，我国已基本实现统一的不动产登记

一、我国“全面实现”不动产统一登记

据全网消息，4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

虽然部长用一是“全面实现”四个字，但笔者更能倾向于表述为“基本实现”。据笔者所了解的情况，我国不少地区的不动产统一登记工作仍不完美，丞需完善。

二、如何理解“统一登记”四个字

“统一登记”不仅仅指从中央到地方已形成一套完整和严密的登记的纵向系统，同时也涵盖了所有不动产物权，即集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权等横向的不动产权，它们都可在同一个登记系统中进行登记。

三、全面实现不动产统一登记制度给我们带来的启示

（一）“有利于更好地保护不动产权利人合法财产权。” “不动产作为老百姓的重要财产，需要有明确的登记法律法规予以保护。”

（二）“有利于保护不动产交易安全，维护不动产交易秩序。”

（三）“有利于提高政府治理效率和水平。统一登记后，理顺了部门职责关系，将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记的职责整合由国土资源部一个部门承担，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。”

（四）“有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，可以让当事人少跑路，减轻当事人负担，方便企业和群众。”

四、有学者观点认为“统一不动产登记是为了开征房地产税”，这是对“统一不动产登记的”较为狭隘的误解

不动产不仅仅指“国有土地使用权”和“房屋所有权”，还包括“集体土地所有权；除房屋以外的其他建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权等，在我国“没有理由”全面统一开征不动产税。

其次，统一登记房屋所有权，对于将来开征房产税有一定帮助，但这远远不是“全面实现不动产统一登记”的终极目标。我国“税收法定”这是一条铁的定律，开征房产税或者房地产税，需要对我国税收法律制度进行重新构建，是一个非常繁杂、庞大的系统立法工程，需要长久的努力和制度设计，不可能一蹴而就。

五、《不动产权证》或退出历史舞台

在英国，《2002年土地登记法》实施后，已登记的土地不再发土地证，即俗称的“房产证”或者“不动产权证”。

我国在不动产全面实现了统一登记之后，不动产的所有信息都可保存在计算机系统中，可完全实现全部部登记资料的电子信息化，目前的《不动产权证》实体证件已无太大实质意义，而可代之以的如数字二维码等表现形式，如同目前居民的存款由“电子支付”代替“现金支付”一样。

笔者认为，我国的不动产登记全面的电子化和信息化是完全可期的，目前的《不动产登记证》或在不远的将来，有望退出历史舞台。

参考资料：

1.毛和文著《不动产按揭法律制度研究》，中国民主法制出版社2010年4月第一版，第212页。

2.Sarah Nield,HongKong Land Law,Addison Wesley Lontgman China Limited,Second Edition 1997.p.48. The Land Registration Ordinance(Cap 128) is partly based on the English Act 2 & 3 Anne 1703 (c 4) (Yorkshire (West Riding) Land Registry) which established the West Registry, and the Act 7 Anne 1708 (c 20) (Middlesex Registry) which established the Middlesex Registry,and also on the Irish Registration of Deeds Act 1707 (6 Anne c 2).

3.Butterworths Hong Kong Conveyancing and Property Law Handbook, (Land Registration Ordinance) P1.

4.Butterworths Hong Kong Conveyancing and Property Law Handbook, (Land Registration Ordinance) P1.

5.英美法系土地法中的“instrument”包括任何官方授予文件、契据、合同、遗嘱、遗嘱附录、遗嘱检验、地形图、规划等书面材料。

6.参见李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆2001年6月全新版，第57页。

7.参见李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆2001年6月全新版，第58页。

8.Sarah Nield,HongKong Land Law,Addison Wesley Lontgman China Limited,Second Edition 1997.p.48.