21世纪经济报道见习记者张伟泽 香港报道

仲量联行近期发布2023年上半年香港地产市场回顾及展望，指出香港房地产市场最坏的情况已经过去，但复苏之路仍然漫长，预计下半年商用物业的租赁和买卖交投将较过去6个月增长，但住宅市场下半年仍面临下跌。

仲量联行香港主席曾焕平表示，目前香港楼市正在经历自2008年以来最长调整期，目前尚未见底，预计当利率开始向下调整以及全球经济开始反弹时，楼市才会有复苏迹象。他同时建议政府取消“额外印花税”等冷却楼市的“辣招”。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，未来利率、人才流向、政府政策、本地经济以及内地经济情况将会继续影响香港楼市复苏，在市场信心恢复前，各类地产市场表现将会分化。

报告预测，下半年香港核心区街边商铺租金和商场铺租都将会有0-5%的上涨，但住宅市场和写字楼租金则会在下半年面临下跌。

下半年香港中小型住宅或下跌5%至10%

仲量联行预测，下半年香港中小型住宅将会有5%-10%的跌幅，而香港豪宅市场将会有0-5%的跌幅。

受复常等利好因素影响，香港楼价在年初开始反弹，但反弹并未持续。根据仲量联行数据，香港中小型住宅市场2023年第一季度环比上涨4%，但在第二季度环比下跌1.2%。香港差饷物业估价署数据显示，截至6月底，香港整体住宅价格较2021年的高位已累计下跌13%。

曾焕平指出，本次香港楼市下行周期将比先前的下行周期更为漫长。香港楼市第二季度反弹未能持续的主要原因是按揭利率上升、住宅供应量扩大以及内地买家未能重新投身香港楼市。

根据数据，目前香港私人住房市场总体供应量（包含在建项目和未售项目）截至5月23日达到83000个单位，为2007年以来的新高。供应过剩之下，需求不足凸显，2020年至2022年期间，平均每年的住宅销售量为14000个单位。

在联系汇率制度下，自去年美联储启动加息周期以来，年内三度加息，香港金管局亦多次跟随加息。香港金管局今年八次入市接钱，银行结余进一步下降至约449亿港元，与此同时，一个月HIBOR不断上升，在今年6月一度突破5.1%，创下近16年新高。受此影响，香港本地各大银行于今年5月纷纷上调与按揭相关的最优惠利率（Prime Rate，俗称P息）0.125%，目前新申请按揭客户的按揭利率已持续攀升至3.5%左右。

曾焕平认为，目前的高息环境将会持续起码1-2年。高息环境不仅影响按揭偿还金额，同时会影响房产投资的吸引力，住宅的租售比远低于银行定期存款利率。

为了提振香港楼市，过去三年，香港特区政府已“松绑”多项楼市政策，包括放宽按揭贷款保险计划下按揭比例，例如让首置人士在按揭贷款保险下可借额度达楼价的九成，楼价上限由原来的400万港元逐步提高至1000万港元；按揭贷款保险八成按揭的楼价上限则上调至1200万港元等。上周（7月7日）金管局总裁余伟文更是宣布13年来首次放宽自住物业按揭上限。

但曾焕平认为相关措施力度仍然不足。他呼吁政府撤销冷却楼市的相关政策“辣招”，尤其是取消印花税相关措施，取消压力测试，同时赋予银行自行评估按揭风险的权力，以帮助等待“上车”的市民。

所谓“辣招”，指的是香港特区政府自2010年为抑制房价而推出的额外印花税、双倍印花税以及买家印花税。这些印花税主要针对香港非永久居民购房、本地居民购买非首套房以及在三年内转卖房屋的行为，大幅提高其购房成本。

曾焕平认为，撤销“辣招”将会导致楼市下跌，但能够显著增加楼市成交量，这对于整体楼市发展是利好。撤销“辣招”会加速楼市找到市场底部，从而让接受价格的投资者入场，为市场带来信心。

预计下半年商铺市场租金将上涨

仲量联行预测下半年香港核心区街边商铺租金和商场铺租都将会有0-5%的上涨。租赁交投将继续由餐饮业、药房、大众时装以及生活品牌等旅游业相关的商铺所主导，同时，部分高端品牌也正重新进入市场。

商铺市场直接受惠于通关带来的影响。香港旅游发展局的数据显示，2023年1-5月访港旅客突破1000万人次，恢复至疫情前（2017年至2019年）同期的40%。今年1-5月，香港零售业总销售额同比上涨21%，核心街边商铺空置率由2022年底的16.6%跌至6月底的13.7%。上半年核心街街边商铺租金同比上涨8.2%，商场铺租同比上涨1.1%。

仲量联行香港商铺部主管唐伟乐表示，上半年整体零售市场情况较去年有较大好转，正在趋向稳定。但他同时指出，在今年年底前将会有约400万平方尺（1尺约为0.09平方米）新零售大楼落成，庞大的供应会对商铺市场带来空置压力。