2026年伊始，《求是》杂志刊文指出，房地产销售和价格出现较大幅度回落对实体经济、居民资产负债表及金融系统产生了深远影响，并提出要切实改善和稳定房地产市场预期，为国民经济平稳运行提供支撑。中国内地房地产市场正在经历深度的调整，相较之下，香港楼市在阶段性调整后已显现“量升价稳”乃至局部回暖的迹象。香港楼市的回暖不仅是政策强刺激的结果，也源于真实租赁需求驱动，经由租金回报率修复所引发的市场化反弹。
复苏逻辑上，香港走出了“租金先行、房价跟进”的市场化路径。全面“撤辣”释放流动性，优才/高才计划引入的高素质人口提振租赁需求，推升租金增长，叠加美联储降息带动HIBOR下行，促使房产从“负利差”回归“正利差”，重塑资产配置价值。香港楼市的复苏虽有其制度特殊性，但这一由真实需求驱动、以“租金向房价”传导为核心的市场化修复路径，为内地尤其一线城市的楼市筑底提供了借鉴。
政策实施需“快、准、狠”。香港2024年2月底一次性全面撤销住宅“辣招”，迅速修复了市场信心，相较之下，内地部分城市渐进式松绑效果被时间稀释，果断释放明确信号以打破市场观望情绪尤为重要。
楼市复苏的核心在于修复资产回报率，要实现从“负利差”向“正利差”回归。香港经验显示，“租金先行、房价跟进”的传导机制是关键：在人才流入带动下租金率先回升，叠加降息预期，房产重回“以租养贷”的正向循环，提升其金融属性。市场回稳的底层支撑是租金回报率与按揭利率的剪刀差收窄，需要通过降息、减税等手段降低持有成本。
人口与产业才是房价长期支撑。香港通过优才计划吸引高素质人才，有效拉动租赁需求；为内地一线城市落户与住房保障政策的进一步优化提供了现实参考。
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一、引言
2026年1月1日，中央机关刊物《求是》杂志发布文章指出，当前中国一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间；另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心需要一个过程。反观香港楼市，在经历阶段性调整后，近期已显现“量升价稳”乃至局部回暖的积极迹象。香港楼市回稳并非偶然，而是“政策松绑 + 租售比改善 + 人口红利”三重力量协同作用的结果。一方面，“辣招”全面取消释放了交易活力；另一方面，人才引进计划带动新增居住需求，推动租金上行、租售比回升，增强了资产吸引力。香港的经验表明，在供需结构优化与政策精准发力的共同作用下，市场信心可逐步修复。这对正处于筑底阶段的内地楼市，尤其是一线城市，具有一定的借鉴意义。
二、香港房地产市场
企稳的原因
（一）政策松绑，“撤辣”后成交量攀升
2024年2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2024至2025年度财政预算案，宣布全面撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），意味着额外印花税、买家印花税及新住宅印花税同步取消，住宅交易不再征收任何额外印花税，实现本地与非本地买家同权和自由买卖。政策落地效果立竿见影，在撤“辣”后的首月，2024年4月香港住宅楼宇买卖合约数量达8,551份，合约成交金额达774.56亿港元，环比分别大幅上升115.34%和157.65%，市场交投显著回暖。
（二）“优才计划”和“高才通”带来新增人口红利
自2021年以来，受外部经济环境及内地楼市下行影响，香港住宅价格及租金价格均进入调整周期。然而，自2023年起，住宅租金却呈现稳步上升态势，主要受益于人才引进政策带动的新增人口所带来的租赁需求。
香港于2006年推出“优秀人才入境计划”（优才计划），并于2023年取消配额限制，申请人无需事先获得本地雇主聘用即可自主申请；2022年底推出的“高端人才通行证计划”（高才通）则聚焦高收入人士及全球百强大学毕业生，具备门槛清晰、审批高效、首签期限长等优势。两项政策叠加专才、学生等其他入境渠道，显著推高了赴港人口数量。
根据公开信息报道，截至2025年12月中旬，香港各类人才入境计划累计收到申请逾57万宗，其中近40万宗获批，约26万名获批者携家属抵港。高才通计划单独获批人数已超12万，其中约1.76万人在首签期满后成功续签，续签率约53%。截至2024年底香港总人口为726万，2025年中为753万人，高素质新移民占比显著提升。持续流入的人才群体不仅增强了住房租赁市场的基本面，也为中长期楼市需求提供支撑。
（三）租金回升叠加按揭贷款利率下降，资产回报率持续修复
目前，香港住宅按揭市场以与“香港银行同业拆息”（HIBOR）挂钩的“H按”为主流选择。其利率通常采用“H + X%”的公式（例如 H + 1.3%），并设有封顶利率（即“CAP”，一般为最优惠利率 P 减去若干厘，如 P–2.75%）。由于每月供款直接挂钩当月公布的1个月期HIBOR，该利率的波动直接影响借款人的月供水平。
HIBOR走势高度受美联储货币政策周期影响。2022年起，在美联储激进加息的推动下，HIBOR快速攀升，带动按揭成本显著上升。2022- 2023 年加息周期后，香港住宅按揭利率一度升至4%以上。然而自2025年起，随着美联储转向降息，HIBOR大幅回落，居民实际按揭利率随之明显下降。与此同时，贷款成数（即按揭比例）也已回升至接近历史高位，进一步反映市场购房意愿回暖及融资环境宽松。
在人才引进政策带动下，新增人口带来强劲租赁需求，2023年以来住宅租金稳步上涨，推动租售比显著回升；与此同时，随着“辣招”全面取消、按揭利率回落及市场预期改善，住宅价格自2025年下半年起逐步企稳。目前港岛和九龙40平以下住宅租金回报率均回升至4%以上，而当前的住宅按揭利率普遍在3%以下，在降息的大环境下，租金回报率减去按揭贷款利率的净收益率持续回升。租金上涨与房价趋稳共同推动租售比修复至更具吸引力的水平，不仅增强了物业作为长期资产的配置价值，也为楼市筑底回稳提供了基本面支撑。
三、对内地楼市的启示
诚然，香港在制度基础、市场结构和经济功能等方面具有其独特性，但其楼市复苏路径不能简单套用于内地。此外，香港头部开发商普遍负债率较低，大部分房企在市场下行期未出现恐慌性抛售和债务问题；而内地房企长期依赖高杠杆模式，叠加债务风险集中暴露，进一步加剧了市场信心的低迷。尽管如此，我们认为，香港此轮楼市企稳回升的路径，对内地楼市尤其是一线城市，仍具有多方面的借鉴意义。
首先，政策需“快、准、狠”，打破观望预期。稳楼市关键在于与市场预期赛跑，即政策力度要足、节奏要快、信号要明确。香港在2024年2月一次性全面撤销所有住宅“辣招”，而非“挤牙膏式”的逐步放松，这种果断、集中的政策释放，修复了市场对“政策无效”的悲观预期。相比之下，内地部分城市此前采取渐进式松绑，政策效果被时间稀释。
楼市复苏的核心逻辑是修复资产回报率，即从“负利差”向“正利差”回归。香港楼市复苏并非仅靠“撤辣”，其深层逻辑在于资产性价比的重构，表现为租金上涨先行，房价企稳跟进。在人才持续流入带动下，租金价格先回升；叠加市场对美联储降息周期的强烈预期，住宅资产逐步摆脱“利息高于租金”的负利差状态，重回“以租养贷”的正向循环，从而提升其金融属性。这一“租金先行、房价跟进”的传导机制，清晰勾勒出房地产周期修复的底层逻辑。租金先涨，改善了房产的持有价值；房价后稳，反映了市场对资产基本面的信心恢复，租金向价格的传导机制，勾勒出房地产周期修复的底层逻辑。
与香港实行联系汇率制、利率调整主要依赖外部环境不同，内地拥有相对独立的货币政策，在降息方面具备更大自主空间，但仍在较大程度上受到银行净息差以及汇率压力制约。截至2025年11月末，北京、上海和深圳的二手住宅租金回报率分别为1.64%、1.95%和1.82%，虽仍低于按揭利率，但两者差距已明显收窄。观察内地楼市是否真正筑底，关键的先行指标之一在于租金水平是否企稳回升，以及房地产的金融属性是否逐步修复。
人口与产业是房价的长期锚点。香港通过优才计划、高才通等政策，在近年来年间吸引数十万高素质人才抵港，直接拉动租赁需求并支撑租金。这种“以人促需”的策略，为房价提供了真实基本面支撑。也为内地一线城市人才落户、住房保障等配套政策的进一步优化提供现实参考，将人口流入转化为有效住房需求，避免“空转式”刺激。
综合而言，香港经验表明了楼市止跌回稳需要果断的政策、持有成本下降、人口流入。内地虽面临更高库存与债务压力，难以简单复制，但对北上广深等一线城市而言，可加快政策协同、改善租售比、吸引高质量人口等方式，或是走出房地产市场低迷的关键路径。
作者 I 郜宇鸿 游云星
部门 I 中证鹏元 工商企业评级部
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