21世纪经济报道记者 林汉垚 杨梦雪

北京田女士将住宅置入信托，为孤独症独子锁定了终身照护费用；上海中年白领女士将名下的一套商办房屋装入信托，通过房屋出租获取稳定的现金流用于补充母亲养老保障；天津宏泰房产将一处商业地产登记为信托财产，交由信托公司引入第三方专业机构运营，从而获得持续收益，实现资产盘活……

随着不动产信托登记试点的持续扩容，从特殊需要家庭保障到家族财富传承，从以房养老到国有资产激活，一幅多元场景的创新图谱正逐步成形。

近日，又一地加入信托制度创新行列。

合肥市多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》，明确不动产信托登记的全流程操作规范，引入“注记”权属标识模式、增设“预告登记”弹性机制。

至此，北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥十地已启动试点，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角等区域的制度创新格局。这项旨在破解信托财产确权难题的改革，正为老龄化社会背景下的养老保障、财富传承及存量资产盘活开辟新路径。

合肥启动不动产信托财产登记试点

2025年10月，合肥市获批成为服务业扩大开放综合试点城市，不动产信托登记作为重点领域创新任务被纳入改革清单。

2026年5月7日，合肥市人民政府办公室发布《关于印发合肥市优化营商环境行动方案（2026版）的通知》，再次明确拓展“不动产登记+”应用场景，稳妥推进不动产信托登记试点及推广工作。

在前期政策铺垫与营商环境行动方案的推动下，合肥市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室、合肥市地方金融管理局、国家税务总局合肥市税务局联合印发的《通知》，明确不动产信托登记的全流程操作规范。

一是明确登记适用范围与办理流程。试点适用于合肥市行政区域内已合法取得的国有土地上不动产，办理流程实行“四步走”：“信托产品预登记—信托文件签订—不动产信托财产登记—信托产品登记”，形成“信托产品登记+不动产登记”的闭环管理。

二是引入“注记”权属标识模式。在不动产权证书和不动产登记簿附记栏标注不动产信托财产属性及对应信托产品编码，清晰区分信托公司固有财产与受托财产，从制度层面落实信托财产独立性要求，实现风险隔离的法律效力。

三是增设“预告登记”弹性机制。针对不动产信托设立时权属转移条件暂未满足的场景，允许委托人与信托机构共同申请预告登记，待条件完备后再转为正式转移登记。既保障信托财产的合法设立，又为委托人节约资金占用、提升资产流动性提供了制度弹性空间。

已有十地启动试点

不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其合法持有的不动产依法转移给受托人或者委托受托人购买不动产，由受托人按委托人的意愿以受托人的名义，为受益人的利益或者特定目的，对纳入信托财产的不动产进行管理或者处分的信托业务。

这也就意味着，房子虽然过户到了信托公司名下，但信托公司只是“挂名管家”，这套房子被锁进了一个独立的“法律保险箱”，对房子的控制权从“人”变成“制度”，让房子成为能延续委托人意愿的守护工具。

长期以来，国内居民与企业积累的财富形式以不动产为主。受限于早期财产登记制度的缺失，受托的不动产往往只能直接登记于信托公司名下，导致产权归属极易混淆。一旦受托机构发生债务纠纷或破产清算，委托人的不动产可能面临被纳入偿债资产的风险，信托本应具备的风险隔离、防范挥霍及家庭财富定向传承功能难以有效发挥。

为彻底破解这一制约行业发展的长期难题，全国不动产信托财产登记试点正呈现加速扩围之势。合肥启动试点前，不动产信托财产登记已在多个城市先行探索。

早在2024年，北京市就率先破局，北京金融监管局联合北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，在全国率先打通不动产信托财产登记路径。2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心完成首单不动产信托财产登记。2025年底，北京将试点有效期延长至2028年12月31日，持续推动政策优化。

随后，多地一线及准一线城市相继推进相关试点工作。2025年5月，上海六部门联合印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，通过“双重登记”模式开展不动产信托登记试点。当年6月，上海信托、爱建信托各有不动产信托登记案例在沪落地，不动产信托运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域。

据21世纪经济报道记者不完全统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞、合肥十地均已开展试点工作，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角等区域的格局。