近日，合肥市自然资源和规划局、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室、合肥市地方金融管理局、国家税务总局合肥市税务局联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（以下简称《通知》），标志着合肥市成为安徽省首个启动不动产信托登记工作的城市。

当下，随着北京、上海、广州、厦门等多地此前已陆续开展探索，不动产信托登记正从局部试点走向更广范围的制度实践。

合肥实践：制度创新破解行业痛点

此次合肥试点的一大背景，是当地服务业扩大开放综合试点工作的推进。

根据公开信息， 2025年 10月，合肥获批成为服务业扩大开放综合试点城市，不动产信托登记被纳入重点改革任务。随着城市发展和居民财富积累，企业盘活存量不动产、居民财富传承、养老保障以及特殊群体照护等需求不断增长，传统模式已经难以满足市场需要。

在业内人士看来，行业发展对制度变更的迫切需求，传统模式下，不动产信托普遍采用SPV架构模式，存在交易成本高、权属认定模糊、风险隔离效力不足等痛点。此前现有登记规则已无法匹配信托财产独立性的制度要求，亟需明确登记规则破解行业发展瓶颈。

对此，合肥此次试点提出了一套较为完整的制度安排。

根据《通知》，试点适用于合肥市行政区域内依法取得的国有土地上不动产，并形成“信托产品预登记—信托文件签订—不动产信托财产登记—信托产品登记”的闭环流程。同时，试点引入“附记栏注记”模式，在不动产权证书和登记簿中标注信托财产属性及对应信托产品编码，以实现信托财产与信托公司固有财产的区分。

此外，合肥还设置了“预告登记”机制。 针对不动产信托设立时权属转移条件暂未满足的场景，允许委托人与信托机构共同申请预告登记，待条件完备后再转为正式转移登记。既保障信托财产的合法设立，又为委托人节约资金占用、提升资产流动性提供了制度弹性空间。

在业内看来，这意味着不动产信托登记正在从概念层面走向可操作层面。

用益信托研究员帅国让表示，长期以来，信托行业面临的核心痛点在于“法律完备、实操缺位”。《信托法》明确要求需要登记的财产应依法办理登记，但不动产作为居民最核心的资产之一，始终缺乏统一、规范的登记机制。

他指出，信托制度最核心的功能在于风险隔离，即信托财产独立于委托人、受托人及受益人的固有财产。但由于此前缺少法定登记公示机制，信托财产独立性更多依赖合同约定，对外公示效力不足，司法实践中容易出现权属争议。

“合肥试点通过在登记簿和产权证书中标注信托信息，以法定公示方式明确不动产的信托财产属性， 从登记源头化解权属纠纷。”帅国让表示，这实际上是在补齐信托制度基础设施短板。

在业内人士看来，合肥作为中部重要城市加入试点，意味着不动产信托登记试点已不再局限于长三角、珠三角等沿海地区，而是开始向全国更多区域延伸。

“这标志着制度推广的广度和深度都在提升。”帅国让向记者表示。

多地探索：不动产信托登记持续扩围

事实上，合肥并不是第一个“吃螃蟹”的城市。

2024年底，北京率先启动不动产信托财产登记试点，被业内视为这一领域的重要突破。随后，上海、广州、厦门等地也陆续开展相关探索，不动产信托财产登记开始从东部沿海核心城市向更多区域扩展。

从目前各地试点情况看，虽然路径并不完全相同，但核心方向较为一致，即通过多部门协同，明确登记流程、权属标识和风险隔离机制，为不动产装入信托提供制度支撑。业内人士认为，各地探索的不断增加，意味着不动产信托正在从单一创新案例，逐步走向制度化、规范化发展阶段。

目前不动产信托登记在试点探索的同时，仍面临一些现实挑战。

比如，帅国让表示，当前不动产信托在税收、跨区域登记规则、市场认知以及专业服务体系等方面仍存在短板。例如，一些场景下相关税费仍然偏高，影响业务推广；各地登记细则不统一，也增加了跨区域业务难度。

中粮信托良益研究院也表示，尽管试点取得实质进展，但受制于属地管辖、税收协同、跨部门协同缺位等因素，尚未形成全国统一机制。

不过，一位信托业内人士表示，当前最大的意义，在于各地开始积累真实案例和司法实践经验。“以前更多是理论讨论，现在是真正进入落地阶段。” 在他看来，未来随着更多城市加入试点，相关制度有望逐步走向统一，包括登记规则、税收政策、跨部门协同机制等，都可能进一步完善。