21世纪经济报道记者 吴抒颖
广州宣布下场收购二手房。
5月26日，广州举行《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件新闻发布会，对4月30日发布的“穗八条”政策进行进一步细化与落实。
此次发布会最核心的信息是，广州宣布试点收购300万元以内、70平方米以下、位于广州环城高速以内的二手住宅。
广州安居集团党委副书记、总经理钱喆介绍，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，安居集团将立即启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。
这是继上海之后，又一座宣布收购二手房用于“以旧换新”的一线城市。今年，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房的试点工作。截至目前，上海住房“以旧换新”成效初显。最新数据显示，截至5月21日，上海已收购了523套二手房。
在房地产市场筑底企稳的关键时期，国企下场收购二手房用于“以旧换新”，被认为将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动城市二手房与新房销售。
随着上海、广州“以旧换新”政策的不断落地，房地产市场也有望迎来复苏的机会。
瞄准低总价小户型
广州此次收购二手房的目标对象非常明确。
钱喆介绍，本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。房产权属要清晰，无抵押查封，无安全隐患。
广州为拟收购的二手房标的划定了具体区位以及总价区间，基本可确定广州此次更倾向于收购房龄不新的老旧房源。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析称，广州中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，也导致整个市场置换流通受阻。这种情况需要政府积极介入。
对于置换流程，钱喆介绍称，旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“卖旧买新”全流程“专款专用”，路径透明。
而在收购价格上，具体评估流程将以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。
对于旧房收购后的去向，将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。
一位广州区属平台公司的高管人士对21世纪经济报道记者分析认为，这类资产收购回来后进行打包运营已经是成熟的模式。“现在存量房源比较多的前提下，各个区都有这类资产在运营，能够有效补充居住需求的缺口。”
此番“以旧换新”，核心是让居民进行置换。因此，在二手房被收购之后，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。
为了进一步打通置换链条，“穗八条”还提出发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。
在满足特定前置条件后，广州具体补贴方式是：居民购买新建商品住宅的贷款总额不超过300万元按发放贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元，按每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴。1套新建商品住宅只给予1次补贴。
支持楼市筑底回稳
广州是第二座宣布收购二手房用于“以旧换新”的一线城市。
今年2月，上海市住房和城乡建设管理委员会联合市房屋管理局发布《关于收购存量二手住房用作保障性租赁住房的试点操作指引》，正式启动在浦东、徐汇、静安三区的试点工作。
据上海官方发布的最新数据，截至5月21日，三区累计完成收购523套二手住房，并将试点范围进一步扩展至黄浦、长宁、虹口等全部中心城区。
上海这次“以旧换新”，对稳定市场预期起到了积极的作用。
一位全国性房企上海区域的人士告诉21世纪经济报道记者，“以旧换新”的核心是让市场对老旧房子的价值给予确认，“官方下场收购会给这些房源一个公允、合理的价格，从而带动其他老旧房源潜在的买卖双方据此达成交易。今年以来上海低总价房源成交非常多，而‘以旧换新’则能够很好地打开向上置换的链条。”
CRIC数据显示，2026年前4月，上海总价400万元以下二手住房共成交了6.92万套，同比增长18%，成交占比达到81%，较2025年该总价段成交占比增加了5个百分点。
目前来看，住房“以旧换新”在全国的实践不仅形成规模，也已经看到了在促进房地产市场平稳健康发展方面的推动作用。
中指研究院分析称，从全国范围来看，山东提出“拆旧换新”模式，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建，主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施；湖南也明确推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建。结合城市更新，有望为住房“以旧换新”带来新的动力，未来更多的城市有望参考借鉴，更好发挥对市场的带动作用。
从市场端来看，广发证券认为，当前二手房量价持续向好，成交放量超越季节性，二手市场供需关系已经出现一些边际修复迹象。在目前环境下核心城市“以旧换新”资金的投入，将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动城市二手房与新房销售。
