21世纪经济报道记者唐韶葵

在全球产业链加速重构的背景下，中国企业全球化进程迎来结构性质变，彻底告别过去粗放式规模扩张模式，正式从“走出去”的初步布局，迈入“扎下根”的深耕新阶段。

日前，仲量联行发布《植根全球，筑基中国：企业不动产策略护航中企全球化》白皮书指出，当前中企出海逻辑持续迭代，已跳出单一资本输出的传统路径，转向技术输出、全球产业生态共建与长期价值沉淀的高质量发展模式。

在此背景下，企业海外不动产布局彻底摆脱后置配套的从属定位，升级为支撑企业全球化战略落地的核心抓手。

仲量联行中国区研究部总监姚耀认为，相较于早期浅层次的出海布局，本轮中企全球化的核心变革，在于全面转向深度本地化运营。深度本土化的经营需求，推动企业深耕全球属地市场，也催生了海量、刚性的海外企业不动产配置需求。伴随中企全球化从规模扩张转向精细化深耕，企业不动产已成为承载全球业务落地、串联内外资源、保障企业长期稳健经营的核心战略载体。

重塑出海逻辑

仲量联行调研显示，中企出海已迈入高质量发展新阶段，深度本地化是本轮全球化转型最核心、最本质的变革锚点。整体来看，当前中企全球化格局呈现六大全新发展变革，以政策升级、价值链跃升为核心支撑，叠加多元主体出海、全球生态布局、原生全球化业态、深度本土化运营几大核心特征，全方位重塑中企全球化发展新格局。

其一，政策顶层持续迭代，构筑全球化坚实保障。国内各地持续完善出海扶持政策体系，出台全链条配套扶持细则。其中香港依托专属服务专班体系，完成功能升级，从传统融资平台，转型为国内科创、生物医药企业对接全球资本、落地技术转化、开展跨境并购的核心枢纽。同时，叠加海外风控配套制度不断完善，香港已全方位构建起中企全球化布局的安全屏障。

其二，服务价值链全面跃升，专业支撑体系日趋完善。仲量联行白皮书指出，服务联盟平台化是现阶段助力中企出海的核心发力方向。该模式采用“政府牵头、市场运作”模式，整合律所、财税、金融、咨询等各类专业服务机构，集聚全域优质服务资源，搭建系统化、一体化的跨境综合服务体系，为企业出海全流程保驾护航。从行业投资结构来看，2016—2025年中企海外并购结构持续优化，据普华永道、Refinitiv、投中数据，科技互联网、先进制造、生命科学等高附加值赛道交易规模逐年攀升，逐步替代传统资源型并购，成为中企跨境投资的核心主力。

其三，出海主体与布局模式双升级，集群化出海成主流。中企出海参与主体实现全域扩容，从传统行业龙头企业，延伸至大批专精特新中小企业，广泛覆盖新能源、跨境电商、生命科学等优质高附加值赛道。布局模式也彻底告别单点设厂、零散布局的粗放式发展，形成链主企业引领、上下游协同跟进的集群式出海新格局，在海外搭建起“研发—生产—分销—运维”全链路本土产业闭环。

这一全新出海范式，彻底重构了企业海外不动产布局逻辑。以往企业出海多为单点分散选址、独立布局，如今产业链上下游企业集中连片布局，形成显著的产业集群效应，推动海外不动产布局从零散单点配置，向片区化、集群化、体系化的整体布局转型。商务部数据显示，截至2025年年末，中国境外企业超5万家，覆盖全球190个国家和地区；2025年全行业对外直接投资达1743.8亿美元，同比增长7.1%，对外投资存量连续9年稳居全球前三，为集群化、规模化出海奠定坚实基础。

其四，产业发展逻辑迭代，从规模扩张转向价值深耕。依托国内科创实力与制造业硬实力的持续突破，中企出海彻底摆脱粗放式规模扩张模式。据世界知识产权组织（WIPO）2026年3月数据，2025年我国PCT国际专利申请量达73718件，同比增长5.3%，占全球总量26.7%，连续多年位居全球首位。凭借领先的科创能力与全球第二的制造业竞争力，中企海外投资持续向技术输出、高端智造等高附加值赛道倾斜，全球化布局实现提质升级。

其五，原生全球化业态崛起，打破传统出海路径。新消费、新能源汽车、AI软件等新兴领域企业，呈现“生而全球化”的全新特征，成立之初便锚定全球市场、布局海外赛道，颠覆了“先本土、后出海”的传统发展模式。该发展模式也被传统出海企业广泛借鉴，全域深度本土化运营已成为中企全球化发展的共识。

在投资模式上，中企出海完成结构性转型。据商务部、仲量联行出海白皮书数据，自2020年起，绿地投资正式取代跨境并购，成为中企对外直接投资的核心方式；2025年中企海外绿地投资规模突破千亿美元，占对外投资总额比重达80%。伴随本土化用工、本土化投资的全面落地，中企彻底告别单一资本输出的浅层出海模式，从境外投资方转型为深度融入属地、共建共生的长期合作伙伴。截至2024年，我国境外企业外籍聘用人员超330万人，本土化用工占比达65.8%，属地化深耕成效凸显。

其六，不动产需求全面释放，成为全球化核心支撑。全方位的出海模式变革与产业升级，催生了海量、刚性的海外企业不动产需求。办公楼、产业厂房、仓储物流、数据中心等各类海外物业的科学布局，已成为决定中企海外落地效率、保障长期稳健经营、构筑全球化核心竞争力的关键要素。

落地痛点

随着中企出海进程全面提速，企业不动产的战略地位持续抬升，成为支撑企业全球化深耕的核心载体。姚耀指出，深度本土化运营是企业出海行稳致远的关键，“只有深度本地化才需要去深度地运营。”

但当前中企全球化布局普遍面临“战略重视、落地遇阻”的矛盾格局。仲量联行调研数据显示，97%的企业将海外布局列为核心发展战略，然而82%的企业在实际落地中遭遇各类隐性壁垒与复杂挑战，产生实质性经营损失，出海落地承压态势十分显著。

不动产规划前置缺失，是制约中企海外落地的核心瓶颈。

中外市场规则差异、跨地域沟通壁垒进一步放大落地难题。多数企业秉持“业务先行、地产补位”的传统思维，缺乏前置化、体系化的不动产统筹规划，难以适配海外快速落地、稳健运营、灵活适配的核心要求。

前述仲量联行白皮书梳理出七大出海不动产落地场景，覆盖全业态布局痛点。仲量联行中国区首席执行官张静分析指出，办公、零售、物流仓储三大场景问题最为突出。在办公场景中，企业分为初期落地选址与后期扩张升级两类需求，普遍低估海外市场复杂度。海外核心城市优质写字楼稀缺、租金持续上涨，企业沿用国内选址逻辑极易错失优质房源、被迫溢价承租。同时海外装修合规要求严苛，需适配当地律法、宗教民俗，如阿拉伯国家办公场地需标准化祈祷室，不合规则需重新报审，耗时数月；且海外装修成本为国内的1.5至3倍，叠加通胀进一步推高落地成本。

零售场景伴随国牌从产品出海转向品牌出海，拓店壁垒持续凸显。海外核心商圈优质铺位稀缺，排队周期长达半年至一年，难以匹配品牌快速扩张节奏；国内知名品牌缺乏海外信用背书，需提供高额履约担保、支付溢价押金。同时海外零售装修配套薄弱，缺少适配国内品牌的供应链与施工团队，且海内外审批周期差距悬殊，国内门店审批仅需1个月，海外部分地区长达3个月以上，严重制约拓店进度。

物流仓储场景的痛点集中在规则错配与资源稀缺。海外仓储资质、财务信用审核门槛极高，租约周期普遍长达7至15年，与国内1-3年的灵活租约模式严重错配，且海外转租信息不透明。同时，锂电池等赛道所需的危险品仓储资源稀缺、改造成本高，国内常态化的7×24小时仓储运营模式，也受海外劳工、时长政策限制无法落地。

服务需求集中爆发

高频的落地踩坑，催生了企业强烈的专业化服务需求。仲量联行数据显示，74%的企业亟需属地不动产选址服务。其中，海外合规解读、市场调研、设计施工等配套服务需求同步高涨。

据行业观察人士透露，企业未来两年的核心升级方向，集中在搭建标准化出海选址流程、引入专业外部团队、建立不动产专项管理体系。仲量联行因此构建出海不动产战略协同模型，依托前置规划、本地认知、全球统筹、伙伴合作、属地深耕、数字化管理六大支柱，搭配租约智能管理、远程看房等数字化工具，全方位帮助企业破解落地难题、降低出海试错成本。

值得一提的是，仲量联行研究表明，中企全球化提速并未分流本土活力，反而形成“植根全球、筑基中国”的双向发展格局，持续拉动国内办公楼市场增量。

前述仲量联行白皮书指出，78%的出海企业为匹配海外业务扩张，主动扩充国内办公空间，消费电子、跨境电商、集成电路等出海主力赛道，在国内核心城市甲级办公楼租赁占比超40%，优质细分赛道更是突破60%。出海热潮同步带动涉外法务、跨境财税等专业服务集群扩租，夯实写字楼市场增长基础。香港依托金融、法治、科创优势持续发挥枢纽作用，2025年，内地企业在港商业地产收购占比升至31%，全方位形成 “出海反哺本土、内外双向联动” 的不动产增长格局。

行业迭代背景之下，中企出海正式迈入高质量发展阶段，不动产彻底跳出传统物理空间的配套定位，升级为串联企业全球产业链、支撑属地深耕经营的核心战略资产，而系统化、数字化的不动产布局，也将持续赋能企业深耕全球市场、稳步攀升全球价值链地位。