首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易。

6月18日，汇添富上海地产商业REITs、中信建投首农商业REITs、国泰海通砂之船商业REITs、中金唯品会商业REITs等首批4只产品在上海证券交易所鸣锣上市，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航，公募REITs市场迈入新阶段。

上市首日，市场交投活跃，4只产品全线飘红，合计成交额接近13亿元。其中，国泰海通砂之船商业REIT涨幅达11.08%，位居公募REITs市场涨幅首位。

据悉，近期还有多只首批项目将依规发行上市，市场将稳步持续扩容。与此同时，配套政策将持续完善，相关部门、地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入超10亿元增量资金。

市场扩容预期强烈

首批上市的四只商业不动产REITs，其底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大主流业态，均位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市的黄金地段。无论是上海黄浦区核心商圈的写字楼，还是运营成熟、客流稳定的奥特莱斯，这些资产都处于稳定运营期，具备高出租率、强运营能力和持续稳定现金流的核心特征。

2026年5月下旬，4只产品陆续开启发售，全部提前结束募集，总募集资金超过200亿元，平均网下认购倍数高达78倍。

首批项目的成功落地，形成了显著的示范效应，市场扩容步伐正在加快。据悉，截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。已受理项目的发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产类型也从商业综合体、商业零售扩展至商业办公楼、酒店等成熟业态。

中信建投证券REITs与资产证券化部负责人余彦平表示，短期来看，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内仍会是申报与发行的密集期。这预示着，一个更加多元、更具活力的商业不动产REITs市场正在加速形成。

公募REITs市场迈入新阶段

首批商业不动产REITs的推出，是国内公募REITs市场走向成熟的关键里程碑，标志着公募REITs市场实现了全门类资产覆盖的关键突破。

中金基金总经理宗喆认为，此次将有三个方面变化。一是优化投资者结构，吸引更多长周期资金入场，同时依托商业不动产REITs分红稳健、兼具资产增值弹性的特征，REITs能够较好匹配不同风险偏好的个人投资者的投资需求；二是丰富产品体系；三是夯实市场深度，随着资产覆盖面拓宽、参与资金类型多元，REITs市场整体规模、交易活跃度会进一步提升，同时进一步强化公募REITs作为大类资产配置独立品类的定位。

“商业不动产REITs的推出可能会进一步改变公募REITs行业的竞争逻辑，加速行业分化与马太效应。”宗喆分析称，一方面，行业竞争从单纯的项目资源挖掘，转向全链条不动产资管能力比拼。因为相较于基础设施REITs，商业REITs的运营市场化程度更高，收益直接受消费景气、商户运营、业态调整影响，对管理人商业资管能力、存续期运营能力要求极高。另一方面，更为丰富和市场化的资产类型要求行业更加重视资产运营，转向存续期资产增值、现金流维稳的精细化管理能力。

配套政策协同发力

伴随着商业不动产REITs的稳步扩容，相关的配套政策及制度机制也在逐步走向成熟，一个更加健全、更具吸引力的市场生态正在形成。

据悉，相关部门和地方政府正在积极研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，从制度层面为REITs市场的长远发展保驾护航。与此同时，投资端的创新也在同步推进。近日，4只中证REITs全收益指数基金已获得证监会批复，预计将为REITs市场引入超过10亿元的增量资金。

某投资机构负责人表示，REITs市场生态正经历着从“量的积累”向“质的飞跃”的转变。随着优质资产的持续供给，REITs产品可为保险、养老金等长期资金提供理想的大类资产配置标的，进而引入更多长期资金，有效平抑二级市场波动。而REITs指数基金的推出，则进一步畅通了中长期资金与中小投资者便捷参与REITs投资的渠道，有利于形成协同发展的多层次投融资体系。

谈及对普通投资者在投资商业不动产REITs时的注意事项，中信建投证券投行委党委副书记、联席主任、董事总经理谢常刚认为，对公众投资者来说，投资商业不动产REITs，首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益。更重要的是看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。

上交所有关负责人表示，下一步，将以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，致力于营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态。