21世纪经济报道记者 黎雨辰

2026年6月21日，中国首批公募REITs迎来上市五周年。

五载耕耘，公募REITs市场从“破冰试水”走向常态运作，市场规模从最初的314亿元增长至超2200亿元，成为盘活存量资产、服务实体经济、丰富居民资产配置选择的重要力量。其底层资产版图也从单一的基础设施类项目，成功跨越至“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新格局。每一座里程碑的树立，都在塑造着更具韧性的市场生态。

公募REITs的平稳运营，离不开市场各方主体的同频共振与协力推进。其中，证券交易所作为一线监管者与组织者，在规则体系的顶层设计、监管实践的动态优化以及市场服务的深度赋能等关键领域，始终扮演着重要角色。

据了解，作为开展资产证券化业务和推动REITs产品创新实践的重要平台，深交所是中国境内最早探索引入REITs的交易所，一直致力于推进境内REITs产品的研究、开发与创新。

五年来，深交所聚焦公募REITs市场持续健康发展总目标，常态化发行加快推进，底层资产类型稳步拓展，监管框架机制持续完善，市场功能有效发挥。当前，随着商业不动产REITs平稳启航，深市REITs市场活力和韧性持续增强，多层次REITs市场建设迈上新台阶，为实体经济高质量发展注入强劲动力。

5年深市REITs规模增近4倍 首发+扩募双轮驱动

2021年6月21日，伴随着首批9只产品的上市，我国公募REITs以314亿元的初始募集规模正式启航。

其中，博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、红土创新盐田港REIT和中航首钢绿能REIT均登陆于深交所，合计发行规模143.71亿元。平安广州广河REIT更是以91.14亿元的首发规模，成为首批9只REITs中规模最大的产品。

从底层资产来看，首批深市上市公募REITs则覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等核心基础设施领域，填补了国内市场空白。

此后5年，深市公募REITs资产业态持续取得突破性进展，资产类型不断丰富，规模与范围稳步扩大。截至2026年6月21日，共有27只REITs在深交所上市交易，总募集规模688.49亿元，为首批4只REITs总规模的479%。底层资产更进一步延伸至水利、数据中心等多元领域。

在首发项目持续扩容的同时，扩募机制的落地，进一步促进了存量资产与新增投资的良性循环。2025年，深交所完成公开扩募系统改造，进一步丰富扩募发售方式，标志着深市在支持已上市REITs优化投资组合、增强产品抗风险能力方面又迈出重要一步。

截至2026年6月21日，深市共有2只REITs完成扩募，7只REITs披露扩募公告，扩募申报工作有序推进中。其中，华夏华润消费REIT、南方润泽科技数据中心REIT分别为消费、数据中心领域首单启动扩募的项目。

2026年6月12日，博时蛇口产园REIT正式向证监会和深交所申报扩募项目，该项目是全市场首单第二次扩募申报的项目。在“首发+扩募”的双轮驱动下，公募REITs有望更好地发挥盘活存量资产的功能，为实体经济注入长期活力。

累计分红超100亿元 实现业绩说明会全覆盖

REITs持续发展的核心动力，来源于底层不动产项目的稳健运营。总体来看，过去5年，深市REITs底层项目经营情况平稳，消费、租赁住房和生态环保项目保持稳健运行，水利、数据中心等新资产类型示范效应显著。

在2025年，深市25只披露年报的公募REITs取得了亮眼的经营成绩。其实现总收入约66.35亿元，实现净利润约5.50亿元，平均可供分配金额完成率达107%。此外，上述深市REITs坚持稳定分红，累计分红163次，分红总金额达100.02亿元。

在二级市场方面，REITs市场的价格发现功能总体有效。Wind数据显示，截至6月16日收市，深市27只REITs总市值达708.79亿元，收盘价较发行价平均上涨4.01%。

除了资产端与交易端的双向发力，深交所还致力于建立起投资者与底层资产之间的深度连接。据了解，深交所鼓励公募REITs管理人积极完善投资者关系管理机制，2025年起实现年报业绩说明会全项目覆盖。深交所还引导管理人常态化开展项目开放日等活动，加强与投资者的沟通，累计开展投资者关系维护活动近170场。

构筑“1+7+6”REITs规则指南框架 覆盖公募REITs全生命周期

金融工具要长久服务实体经济，离不开成熟完善的规则框架。五年来，深交所与REITs市场一同成长，在一次次实体项目实践中打磨制度，搭建出适配不动产运营、产业发展的监管体系。

在2021年初，为推动公募REITs平稳起步，深交所就在中国证监会统筹指导下，起草制定并正式发布了基础设施公募REITs配套业务规则，具体包括“1个办法+2个指引”。

而在2025年12月31日，深交所进一步修订发布了全套REITs自律监管规则，形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。

最新的规则修订以商业不动产REITs启动为契机，在将商业不动产REITs纳入规则体系的基础上，结合REITs运行近五年来的监管实践经验，对REITs制度框架进行了全面的调整、完善。

具体来看，审核方面，目前深市的公募REITs新规强调严把准入质量关，缩短审核时限，优化REITs合规要求、回收资金用途、收益率等准入条件。发售方面则充分吸收实践经验，研究引入高价剔除、分类配售等机制。

扩募机制方面，新规切实回应市场需求，细化拟购入的不动产项目业态要求，缩短申请新购入不动产项目的时限。信息披露方面，细化交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求，维护市场稳定运行。

5单深市商业不动产REITs落地在即

在公募REITs五周年之际，首批商业不动产REITs的稳步推进，为REITs市场高质量发展掀开了新篇章。在国内商业不动产的资本化之路上，深交所也在积极把握机遇。

从项目储备的成色来看，深交所手中的商业不动产REITs资源已颇具规模。截至目前，深交所已受理北京国资公司、华住安住、华润置地、星河集团、招商蛇口等5单商业不动产REITs项目，合计估值约150亿元，资产类型覆盖办公、酒店、购物中心等业态，原始权益人包括央企、地方国企、民企等各类型。

在审核推进层面，据记者了解，当前深交所正在按照规定程序开展项目审核工作，切实提升项目审核质效。同时，提前部署项目发售上市各项工作，以高标准、严要求确保商业不动产REITs项目平稳落地。

深交所表示，下一步，将按照中国证监会部署要求，持续优化完善项目对接服务，发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局：

一是保障商业不动产REITs平稳落地。稳妥推动商业不动产REITs发行上市工作，建立健全全链条市场服务机制，聚焦重点支持方向，促进形成稳定预期。

二是推动REITs市场提质扩容。持续推动REITs常态化发行和高质量扩容，鼓励符合条件的已上市REITs加快扩募，稳步增强REITs市场发展动力。

三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，督促加强不动产项目运营管理，提高REITs信息披露质量。

四是持续优化市场服务。支持多元主体做好资产组合与协同，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。

五是加强市场生态建设。引导更多增量长期资金参与REITs市场，持续优化投资者结构，培育专业投资者群体，加快建设多层次REITs市场，助力我国REITs行稳致远。