21世纪资管研究院研究员赵阳 实习生王云杉 11月11日，受房地产信贷回暖有关消息影响，房企债券纷纷盘中涨停。“20奥园01”、“20世茂G3”、 “19禹洲02”和“20世茂G1”均涨超30%，盘中二次临停；另有“20阳城04”等4只债券涨超20%，盘中临时停牌。而与此同时，房地产企业评级被下调的趋势并未停止，惠誉将华南城长期外币发行人评级调整至“B-”，移出评级观察名单；标普将雅居乐集团长期发行人评级调整至“BB-”，展望“负面”；标普调整佳兆业长期发行人评级至“CCC-”，应发行人要求撤销相关评级。

公司动态层面，据北京金融资产交易所官微披露，华融证券股份有限公司71.99%股权招商推介，转让方为中国华融资产管理股份有限公司，同日，金科股份表示大股东质押股份400万股，质押用途为生产经营。

监管层面，财政部印发《地方政府专项债券用途调整操作指引》，严禁擅自随意调整及先挪用后调整。指引明确指出，专项债券资金使用，坚持以不调整为常态、调整为例外。同时财政部政府债务研究和评估中心发布2021年10月地方政府债券发行情况，10月各地组织发行新增地方政府债券6144亿元，创下年内新高。此外，涉房信贷改善态势有望持续，地产企业流动性压力边际缓和。

重点关注：

1.佳兆业：标普调整其长期发行人评级至“CCC-”，应发行人要求撤销相关评级

11月11日，标普全球评级宣布将佳兆业集团控股有限公司的长期发行人信用评级从“CCC+”下调至“CCC-”。评级下调以及“负面”展望反映了标普的观点，即佳兆业的流动性几近枯竭，无法如期偿付债务的风险较高，进而可能导致债务重组。该公司在未来6个月内发生违约事件似乎不可避免。随后，应发行人要求，标普撤销了对佳兆业的“CCC-”长期发行人信用评级。标普认为，佳兆业的流动性状况已严重恶化，其子公司未能履行对部分理财产品的担保义务。上述情况叠加佳兆业股票在港交所的持续停牌，以及该公司在未来6至12个月内到期的高额有息债务，令标普得出观点，即佳兆业将不可避免地发生违约事件（可能包括债务重组）。

2.雅居乐：标普将其长期发行人评级调整至“BB-”，展望“负面”

11月11日，标普全球评级宣布将雅居乐集团控股有限公司的长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”，并将该公司所担保高级无担保票据的长期发行评级从“BB-”降至“B+”。“负面”展望反映了标普的观点，即在房地产市场持续低迷的情况下，由于经营活动及资产出售所产生的现金少于预期，叠加融资渠道收紧，雅居乐的流动性可能会进一步恶化，同时利润率收缩也可能导致杠杆率上升。标普认为，雅居乐将需要依靠内部现金流和在岸银行贷款来偿还到期债务。截至2021年6月底，雅居乐的短期债务规模395亿元人民币，而用于覆盖债务的非受限性现金仅有465亿元人民币。在10月份偿还了30亿元人民币的熊猫债券后，雅居乐在2022年底之前有大约128亿元人民币的一次性还本债务到期，其中包括等值于83亿元人民币的美元票据。

3.中南置地辟谣“要求员工出30万救公司”：实为全民营销

11月11日，据第一财经，有消息称，2000亿销售规模房企中南置地近日要求6级以上员工出资30万元，帮助公司渡过难关，“需要区域、城市公司、部门认领金额，再由下级单位分摊到6级以上员工个人头上。”中南置地方面对第一财经表示，该消息不实，虽然行业整体承压，但目前公司内部经营情况正常，正在全力冲刺第四季度销售目标，近期，内部推出了全民营销方案，其中涉及员工购房，公司对内部购房给出了折扣等福利政策。内部员工购房，是房企年中、年底冲业绩时的常用手段，房地产光景好的时候，被视作员工福利；市场下行的时候，不少房企要通过摊派指标才能达成内部购房任务。一名中南置地内部员工告诉第一财经记者，目前公司确实给出了6级以上员工购房的政策，员工收到了具体哪些项目参与、有多少折扣、如何更名的推介。但他所在的总部部门没有被强制要求完成多少指标，“有些战区（区域公司）估计摊派任务了，但是公司导向上没有强制要求，完不成并不会被开除。”

点评：2021年上半年江苏中南建设集团股份有限公司的剔除预收账款的资产负债率为77.42%，较上年下降1.27个百分点，未满足监管要求；净负债率为94.91%，较上年下降2.33个百分点，已满足监管要求；现金短债比为1.04 ，较上年下降0.00，已满足监管要求。三道红线中踩线1条。目前中南建设存续11只债券，存续规模81.26亿元，其中将有14.23亿债券于一年内到期。

截至2021年三季末，中南建设总资产为3509.4亿元，总负债2985.19亿元，净资产524.20亿元，资产负债率85.06%。分析债务结构发现，中南建设主要以流动负债为主，占总负债的83.41%。截至同报告期，中南建设流动负债有2489.91亿元，其中一年内到期的短期债务有98.56亿元，相较于短债规模，中南建设流动性尚可。

4.华南城：惠誉将其长期外币发行人评级调整至“B-”，移出评级观察名单

11月11日，惠誉评级宣布将华南城控股有限公司的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“B-”，展望为“负面”，同时将该公司的高级无抵押评级从“B”下调至“B-”，回收率评级维持“RR4”。上述评级均已从评级标准观察名单（UCO）中移除。评级下调反映了华南城在未来12-18个月内有大量债务到期，却恰逢融资渠道趋紧。惠誉认为，该公司可以通过资产处置，或利用以投资性地产组合为抵押的在岸借款来偿还近期到期的债务，但这仍仰仗于上述计划的成功执行。同时，华南城可能会使用现金来偿还到期债券，进而可能导致业务状况下滑。

5.阳光城：“18阳光04”和“20华济建筑ABN001优先”变更兑付方案

11月11日，阳光城集团股份有限公司发布关于债务融资工具存续期重大事项的公告称，在房地产行业调控政策偏紧的背景下，为了缓解暂时的流动性压力，公司申请变更“18阳光04”和“20华济建筑ABN001优先”的兑付方案。2021年11月5日，召开的“18阳光04”和“20华济建筑ABN001优先”持有人会议审议并有效通过了相关债券的变更兑付方案的议案。截至本公告出具之日，尚未到约定的执行时间。“18阳光04”和“20华济建筑ABN001优先”变更兑付方案可以在一定程度上缓解公司的短期流动性压力，不会对公司的生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响，不会对债务融资工具持有人的合法权益产生重大不利影响。

同日，阳光城集团公告，公司持有100%权益的子公司长沙中泛置业有限公司接受五矿国际信托有限公司提供的不超过16.1亿元融资，其中第一笔不超过4亿元。

6.中国华融：挂牌转让华融证券71.99%股权，受让方须以自有资金入股

11月11日，据北京金融资产交易所官微披露，华融证券股份有限公司71.99%股权招商推介，转让方为中国华融资产管理股份有限公司，转让底价未披露。项目发布期限为2021年11月11日至12月22日。标的企业华融证券股份有限公司注册资本58.41亿元，中国华融资产管理股份有限公司持股71.99%。

7.华侨城：拟出让上海鹏鲲置业50%股权 底价4.86亿元

11月11日，据北京产权交易中心披露，上海鹏鲲置业有限公司50%股权挂牌转让，底价4.86亿元，转让方为上海天祥华侨城投资有限公司。上海鹏鲲置业成立于2020年9月9日，法定代表人为陈运根，注册资本为3.6亿元，经营范围为房地产开发经营，由上海天祥华侨城投资有限公司持股100%。截至2021年09月30日，上海鹏鲲置业营业收入0，营业利润-4.04万元，净利润-3.03万元，资产总计万元，负债总计-51.85万元，所有者权益35996.97万元。上海天祥华侨城投资有限公司成立于2003年3月13日，法定代表人为陈运根，注册资本为71333万元，企业地址位于闵行区浦江镇陈南路22号，经营范围包含房地产开发、经营，物业服务等，实质控制人为深圳华侨城股份有限公司。

8.渤海信托回应超2.36亿元产品逾期：因底层借款人逾期还款

据北京商报报道，针对德展健康(000813)购买渤海信托理财产品剩余超2.36亿元本金和投资收益尚未收回一事，11月11日，记者从渤海信托处获悉，现因底层借款人逾期还款，导致无法足额分配信托利益。为维护受益人的利益最大化，目前渤海信托正积极配合受益人进行信托财产的处置。

关注：

9.金鸿控股集团：收深交所监管函，系信息披露不及时

11月11日，深交所对金鸿控股集团股份有限公司以及多位高管下发监管函，缘由是信息披露不及时。据查，2021年8月21日，金鸿控股集团披露的《关于深圳证券交易所2020年年报问询函回复的公告》显示，2020年10月，公司出售中油金鸿华北投资管理有限公司（下称“中油华北”）100%股权，协议约定公司对中油华北的借款47716.42万元应于2020年12月31日前清理完毕。截至2020年末，中油华北未能如期偿还上述款项，未偿还的金额占上市公司2020年经审计净资产37.46%。2021年1月29日，金鸿控股集团与中油华北签署了补充协议，约定上述债权47716.42万元分为四期进行偿还，2021年12月31日前偿还10%，2022年12月31日前偿还20%，2023年12月31日前偿还30%，2024年12月31日前偿还40%，金鸿控股集团未及时对上述补充协议履行相应的审议程序和信息披露义务。

10.澄星股份：累计涉案金额22.66亿元

11月11日，江苏澄星磷化工股份有限公司发布涉及诉讼仲裁的汇总及进展公告称，公司于2021年11月11日收到了云南省曲靖市中级人民法院（2021）云03执保60号《结案通知书》。截至目前，公司累计涉案金额22.66亿元，其中，重大被诉讼起诉的金额为21.43亿元；其他被诉讼起诉（仲裁）的金额为1.23亿元。目前案件尚处于审理阶段，暂时无法判断对公司本期或期后利润的影响金额，最终会计处理将以审计机构年度审计确认后的结果为准。

11.保利发展：拟发行20亿元“21保利发展MTN004”

保利发展控股集团股份有限公司公告，公司拟发行“21保利发展MTN004”，注册金额50亿元，本期发行金额20亿元，期限为5年。主承销商为中国银行股份有限公司、招商银行股份有限公司，簿记管理人为中国银行股份有限公司。

1.财政部:严禁擅自随意调整专项债券用途 严禁先挪用、后调整等行为

财政部印发《地方政府专项债券用途调整操作指引》提出，专项债券资金使用，坚持以不调整为常态、调整为例外。专项债券一经发行，应当严格按照发行信息公开文件约定的项目用途使用债券资金，各地确因特殊情况需要调整的，应当严格履行规定程序，严禁擅自随意调整专项债券用途，严禁先挪用、后调整等行为。

2.地产板块全线强势反弹 

据21世纪经济报道，11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。

3.地方债发行创年内新高，多地启动明年申报工作

11月11日，据证券时报，日前，财政部政府债务研究和评估中心发布2021年10月地方政府债券发行情况，10月各地组织发行新增地方政府债券6144亿元，创下年内新高。随着全年地方债发行工作接近尾声，各地纷纷加快新增专项债发行步伐，提前启动2022年专项债申报工作。接受证券时报记者采访的专家认为，加快专项债发行速度，既响应了财政部在11月底尽量发行完新增专项债额度的要求，也为后续可能出现的周期性风险预留政策工具。同时，通过提前做好地方优质项目的储备和申报，能够提高后续财政资金的使用效能，在2022年尽早形成实务工作量。

4.国研中心召集广州市房协及金融机构座谈，交流房地产市场情况

据财联社消息，11月11日，国务院发展研究中心昨日召集广州市房协和部分金融机构座谈。会上，相关参与单位就当前房地产市场形势进行了交流。

5.沈阳房管局回应取消楼市限购传闻：不清楚，暂未收到通知

据澎湃新闻，针对市场流传的沈阳放松限购限售消息，致电沈阳市房管局，该局工作人员称，不清楚，暂未收到通知，具体信息以该局网站信息为准。沈阳市不动产登记中心相关工作人员同样表示，该单位未收到取消限购通知，如有新的信息会对外进行公布。房管局相关人士称，确实有业务部门开了会，但具体内容并不清楚。据了解，截至目前，取消限购这一政策并未得到执行。

6.涉房信贷改善态势有望持续，地产企业流动性压力边际缓和

11月11日，据上海证券报，保持房地产信贷平稳有序投放、维护房地产市场平稳健康发展，金融管理部门的努力有了最新成果。人民银行11月10日公布数据显示，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。结合数据来看，10月全国个人住房贷款环比多增超千亿元，金融机构房地产贷款投放明显提速。同时，记者从多家银行了解到，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长；11月上旬，各银行房地产贷款投放力度进一步加大，预计本月房地产贷款环比增长态势仍将延续。从新鲜出炉的数据中不难看出，高层和金融管理部门近期多次强调的“房地产合理的资金需求正在得到满足”这一论断正在被印证。

以下为债券价格异动以及部分债券价格异动原因：

【19富力02】

公开信息显示，11月9日早间，汇丰将富力地产评级下调至减持，目标价3.20港元。评级下调的前几天，富力物业刚刚公布10月份销售简报。数据显示，2021年10月，富力地产总销售收入共约106.7亿元，销售面积约98.35万平方米；与上月相比，销售收入上升2%，销售面积上升4%。但若和2020年同期相比，富力地产10月销售收入和面积双双下滑。其中，销售收入下降33.52%，销售面积下降25.53%。

【清水转债】

近日，清水源公告，公司股票自2021年10月20日至2021年11月9日期间,已满足连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的130%，触发了《募集说明书》中约定的有条件赎回条款。经审议，公司决定行使本次“清水转债”的提前赎回权利，提前赎回“清水转债”。此前，公司已于2021年10月19日披露了2021年第三季度报告，前三季度公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润-1074万元，同比减少116.67%。2021年第三季度，公司实现营业收入31388万元，同比减少13.46%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润1913万元，同比减少35.99%。公司2021年前三季度扣除非经常性损益净利润同比下滑幅度较大，提醒广大投资者注意投资风险。

以下为美元债价格异动以及部分债券价格异动原因：

GWTH 14.25 01/09/23（金轮天地控股有限公司）

11月11日，由金轮天地发行的GWTH 14.25 01/09/23现价41.74，下跌-28.97%，收益率118.84%。此前10月18日消息，穆迪于近日将金轮天地控股有限公司公司家族评级（CFR）和现有票据的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望维持“负面”。穆迪表示，评级下调反映出金轮天地控股的合同销售额将在未来6-12个月内下降，因为在融资紧张的情况下，消费者信心减弱，这反过来将导致该公司的财务指标和流动性恶化。负面展望反映了预期，即在融资紧张的情况下，该公司预计在未来6-12个月内流动性将减弱，再融资风险将增加，且公司有大量债务到期。

数据来源： 21世纪经济报道、财联社、澎湃新闻、上海证券报、证券时报、北京产权交易中心、北京金融资产交易所官微、评级公司公告、上市公司公告、DM，Wind等。  

栏目统筹：21高级研究员 唐曜华