地产新势力系列报道之一

21世纪经济报道记者孔海丽、实习生黄俊钧 北京报道

隐在传说里的“中建系”，如今风头正盛。

近两年熄火的土地市场上，中建系各局院地产公司尤为惹眼，曾经的“最强乙方”如今走到台前，出手即是大手笔。

2022年拿地榜中，中建系呈“横扫之势”。中建玖和131亿元、中建东孚89亿元、中建壹品75亿元、中建八局69亿元、中建智地51亿……各局院地产拿地总额为415亿元，仅次于绿城中国，位居第七。

销售额也十分强劲。中建东孚505.2亿元，中建壹品401.8亿元，中建信和286.9亿元，中建玖合204.4亿元，中建智地203.8亿元，中建七局112.1亿元，总计1714.2亿元，以黑马的姿势，冲进了房企前十坐席。

若加上中建系旗下的中海地产，中建系更可号称“头号玩家”，销售额高达5089.2亿元，拿地额高达1166亿元，双料稳居国内房企第一。

但顶着“中建”名头的八个公司，不免让人眼花缭乱。

实际上，“中建八子”隶属于中国建筑集团旗下八大工程局，既是中建系的分身，也是中建整合的历史遗留产物。

被称为“隐形航母”的中建系，以一己之力长远影响着国内房地产业的格局。

近年来，中建系各自作战的八个局院地产公司，已然不容小觑，中国房地产业的新势力正在逆势加速。

（中建系地产公司盘点/21世纪经济报道）

关于中建系建筑工程局加大直接拿地开发力度的原因，业内人士认为，与建筑企业被动接盘、市场欢迎央企开发、央企主动改善盈利结构等因素相关。

央企的资金实力众所周知，逆势拿地是进取的一种自然表现。中建系手握庞大资金，在全国重点城市攻城略地，“乙方”变身“甲方”，干起活来并不手生。

房地产开发投资业务的利润贡献，也是其中一个重要原因。中国建筑2022年中报显示，房地产开发与投资业务的营业收入占比为3.7%，但这部分业务21%的毛利率远超房屋建筑工程6.9%的毛利率，基础设施建设与投资10.9%的毛利率以及勘察设计17.4%的毛利率，也都低于房地产开发业务。

而在房地产下行周期，交付难题在全国各地频繁出现，作为“最强乙方”，中建免不了需要接手一些出险房企的项目；另一方面，越是大环境不好，央企的实力越被地方政府青睐有加。

有地方建设部门相关负责人透露给21世纪经济报道记者，他们更愿意与央企、国企合作，结算有保障，交付也有保障，不会出大岔子。

一位不愿具名的头部民营房企人士也告诉21世纪经济报道记者，“央企资金成本更低，与地方的接洽和周转速度更快”，民营房企无法与其竞争。

逐鹿京城

京城乃首善之地，也是全国性房企的必争之地。

今年2月，中建东孚以14.26亿元争得朝阳小红门地块，包括保利、华润等其余9家房企悉数与地块失之交臂，甚至“自家兄弟”中建信和也在该宗地败北。

至此，中建一局、二局、三局、五局、八局均在北京房地产市场镌刻了自己的徽章，先行进京的几个局院地产公司，更是做出了颇有流量与口碑的代表作，其中不乏热销产品。

同批次供地中，中建一局也以17.2亿元拿下了房山良乡大学城项目。供应的6宗地块有2宗花落中建系。

中建系兄弟公司之间的竞合关系的确是一个看点，这并不是中建系首次引起市场关注。

人们还记得，2022年7月，中建二局以66.82亿元、15%溢价率、10%政府持有产权的代价将北京珍藏已久的“王炸”地块收入囊中。中建一局也在竞争的队伍中。

21世纪经济报道记者从熟悉北京楼市的业内人士处了解到，中建二局拿下这幅太阳宫地块让诸多房企艳羡不已，这背后还有另一层故事。

该业内人士透露，太阳宫地块当时的竞争并没有达到意料之中的激烈度，7家报名房企远低于业界预期。

原本，太阳宫地块地理位置优越，周边配套丰富，有优质教育资源，附近二手房也几乎全是高端住宅，二手房整体的转手率较高，加上地块本身的销售指导价与二手房房价倒挂，流速和利润都有较好的前景，地块之上的项目无疑是个热门楼盘，甚至是标杆之作。

之所以报名房企只有7家，原因与北京一则鼓励装配式建筑的文件相关，太阳宫地块报名前夕，装配式建筑所受的优待貌似有取消之意，这就导致房企的建设成本被拉高一截，多家房企含泪退出。

即便如此，中建一局和中建二局毫无退缩，坚定加入了争抢的队列。彼时有业内人士曾感慨于中建系的“头铁”，也敬佩央企的资金实力与魄力。

而最终，太阳宫地块被证实依然享受装配式建筑的优待之后，市场只能“望地兴叹”，中建二局则从“火中取栗”转为了“锦上添花”。

中建系的进取之意，在北京2022年四批次集中供地中也非常明显。该批次一共推出了6宗地，中建系在4宗地块里均有争夺，最后收获2宗地。

中建一局、二局、五局、八局同时报名了朝阳平房乡45号地块，中建一局、二局同时看上了朝阳崔各庄奶西地块，中建二局、八局在朝阳平房乡44号地块中同题竞争，中建五局还联合中建方程报名了门头沟永定镇地块。

中建系频频在公开市场拿地的战果颇丰。

21世纪经济报道记者根据中指研究院提供的数据梳理发现，中建各局院地产公司2021年和2022年两年间，在北京土地市场豪掷372.94亿元拿地，仅中建一局，就花去了129亿元。

在民营房企纷纷止步不前的大环境之下，中建各局院地产公司愈发突飞猛进，建设的项目越来越多进入公众视野。

杀进北京市场的中建系，也改写了前十格局。

21世纪经济报道记者发现，2022年全年，北京房企权益销售额榜单上，中建三局位居第六，中建二局和中建一局分列第八、第九。

2022年，中建三局的中建壹品·学府公馆项目，以112.3亿元销售额成为北京商品住宅销售业绩的探花郎，中建二局的玖阳嘉园，以83.2亿元销售额，拿下第四名。

“八子”渊源

既然同属于中建体系，为何中建八大地产公司如此凌乱，既有厮杀也有合作的关系背后是什么样的格局？他们与中海又是什么样的关系？

这需要回溯一段往事。

最初，中建集团的地产业务主要分为三部分：中建地产、中海地产和总公司下属各工程局及设计院运营的房地产业务，后者也被内部简称为“局院地产公司”。

2008年，中建总公司将除了中海地产和八大局院地产以外的地产业务，整合成为直营的中建地产。

原中建系统内部人士向21世纪经济报道记者回忆表示，2011年底，中建地产实现销售额155亿元，已经排到了中国房地产品牌价值的第五名。

当年，中建总公司旗下另外两个板块的地产业务也发展不错，中海地产的全年销售额是871亿港元，八大局院地产则呈现出“诸侯各占一方”的态势。

到了2013年，正处于央企整合阶段，各大央企都要致力于解决同业竞争问题。出于顺应央企整合的目的，也受到中建内部博弈的水流影响，中建直属的地产板块酝酿并入中海地产。

2013年8月份，中海地产发布公告，中国建筑将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产，此后中国建筑原则上不再新增直营从事纯粹房地产开发业务。

2014年年初，中建地产将直营地产业务并入中海地产，后者坐收数百亿的年销售额，大幅提升了土地储备，也收获了大批中建系地产人才。

可以注意到，最终中建地产注入中海地产的业务里，并不包括中建八大局院地产。前述原中建内部人士告诉21世纪经济报道记者：“中建想把所有地产分部装进一个平台里统一运营，也包括局院地产，但是八大局院地产相对强势，计划未能成行。”

另有未经证实的消息显示，中建八大局院地产得以保留的原因在于，中海地产只愿意整合八大局院地产的项目，不愿意整合项目上的人员，内部分歧过大使得整合计划流产。

保留下来的“中建八子”，如今分别形成了自己的格局，经梳理如下：

中建智地，总部在北京，是中建一局旗下地产开发业务的统一经营运作平台，聚焦京津、长三角两大城市圈，布局住宅开发、商业运营和物业服务三大业务板块；

中建玖合，即中建二局旗下房地产公司，总部在北京，成立于1992年，新组建于2007年，主营房地产开发业务，兼营物业服务，具有地产开发一级资质，主要业务布局在全国重点省会城市；

中建壹品，即中建三局旗下房地产公司，总部位于武汉；

中建地产广州，即中建四局房地产开发运营公司，业务板块涵盖地产投资开发、物业服务、资产运营三大业务线；

中建信和，是中建五局旗下房地产业务的唯一运营平台，总部在长沙，定位城市综合运营服务商，主要从事中高端住宅、商业地产和城市综合体的开发和酒店运营、园林施工、物业管理等业务；

中建地产（天津），是中建六局旗下房地产公司；

中建七局地产，总部位于郑州，主要经营区域集中在核心城市郑州、福州、苏州及其他十大国家中心城市、粤港澳大湾区；

中建东孚，是中建八局旗下房地产公司，总部位于上海。

前述原中建地产内部人士告诉21世纪经济报道记者，2014年，中海地产合并中建地产直营地产后，中建八子奋发向上，中建三局地产、中建五局地产、中建八局地产等企业的复合增长率超过了300%。

如今的中建系，依然家大业大。另有中建系统内部人士向21世纪经济报道记者感慨：“中建总公司下面竟然还有六十多个子公司，这还只是二级单位的数量，每一个二级单位下面又分别有3-10+不等的三级单位，有些三级单位又分出了四级机构。”

聚是一团火，散做满天星。中建八子，如今各有发展。2023年前两个月，中建系依然在快步前行。

中指研究院1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜上，中建各局院地产企业总计达成了280.1亿元的销售额，进到了第9名。