城市发展越成熟，城市空间的“存量博弈”难题就越发凸显。2022年，中国城镇化率增长至65.22%。国内一线城市及新一线城市当下面临的境遇已从“单纯追求增量”的初级发展阶段，进入“增存并举”时代，由此“城市更新”得到越来越多关注。

2021年，“十四五”规划首次将城市更新纳入国家五年发展规划，明确提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。同年11月，住房和城乡建设部发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，各地方城市更新相关政策陆续出台，区别于财政资金、专项债、PPP等传统城市更新项目融资手段，城市更新基金迎来设立热潮。

相较以往传统发展思维，城市更新最大区别在于以长期运营驱动为底层逻辑。但城市更新项目投入成本大、回报周期长，更需要资本与时间做朋友。而城更基金因其投资期限长、并非单纯利润驱动的特点，更多扮演着“耐心资本”的角色。2021年以来，上海、北京、天津、无锡等地相继设立城市更新基金。西安作为第一批城市更新试点城市之一，在2022年迎来了属于自己的“耐心资本”——6月8日，西安市财政局印发《西安市城市更新基金设立方案》；7月15日，西安市城市更新基金（简称“西安城更基金”）正式注册设立。

成立一年来，西安城更基金已累计决策子基金14支，认缴出资76.45亿元，子基金规模达到455.05亿元。与此同时，一批具有本地特色的城市更新项目进入大众视野，透过这些项目，我们也得以窥见这座千年古都在“平衡、保护、发展”中摸索出的独有路径。

有机更新，为城市添魅力

近一年来西安旅游市场的火爆频上热搜，除被大众熟知的大雁塔、不夜城、芙蓉园之外，2022年“五一”假期前后开业的主题街区——长安十二时辰，也“火出了圈”：全网2亿+曝光量、60000+客流量、多榜单top1，全场景、沉浸式的主题街区引发了商业热潮。

在成为“长安十二时辰”主题街区之前，曼蒂广场的商业综合体运营并不乐观。坐拥大雁塔、大唐不夜城这样的黄金地段，商业综合体作为城市存量资产并未最大化发挥这一区域的优势。

长安十二时辰街区项目改造从立项到对外开放共耗时2年8个月，项目占地2.5万平方米，对3万平方米的曼蒂广场进行了饱和式开发。在项目得到广泛认可后，项目升级已势在必行。

西安城更基金与陕文投集团合作设立汉唐文化街区及老旧厂房提升改造合作基金，西安城更基金拟出资1.6亿元，主要对城市工业遗存、老旧厂房、商业街区等城市资源进行文旅概念赋能，聚焦城市“微更新、微改造”，对老旧资产进行结构性、功能性调整。该基金的投资标的之一，就是“长安十二时辰”二期项目。

将城市更新与文旅IP有机结合，在最大化发掘城市特色的基础上，赋予城市老旧资产新的文化内涵，这正是城更基金加码“长安十二时辰”的核心目的。谈及西安城更基金选择该项目的原因，其负责人提及最高频的词是“因地制宜”，即在曲江这样游客集中的区域，用一块“加强体验感”的区域，保留城市文脉，完成从“流量”到“留量”的最后一块拼图。

产城融合，增强城市竞争力

在增量空间发展中，城市更新基金同样有巨大的发挥空间。

为提升城市综合能级，发挥国家中心城市辐射带动作用，西安确立了“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略。2023新年伊始，西安市推进“北跨”重点项目集中开工大幕拉开，全面吹响了城市“北跨”发展的“集结号”。

城市北跨，产业先行。5月，西安市发布《2023年北跨发展重点建设项目计划》，围绕盘活用好存量基础和增量空间、向北拓展产业功能、补齐城市功能和公共服务短板等方面，安排2023年市级北跨重点建设项目287个，总投资达8205.28亿元。

据了解，城更基金先后对空港新城、泾河新城、国际港务区的产业园区进行投资支持，通过北跨范围内的隆基产业园、自贸蓝湾产业园、临港产业园等一个个省市区重点产业园区项目，城更基金在各区域光伏新能源、智能制造、电子加工等产业布局中扮演着资金引导方的角色。

促进产业结构的优化升级、提高产业附加值、提高经济发展质效，也是城市更新的应有之义。因此，西安城更基金产业发展为导向，以“融”带“产”，以“产”促“城”，既能发挥资金支持作用和引导作用，促进企业创新能力和管理水平的提升；又能有效整合资源，推动科技创新，为经济的持续健康发展提供强劲动力，这无疑是“产融城”协同发展的又一个西部样本。

综合整治，焕新城市活力

对于“老西安”而言，东大街、解放路的商业衰落让人唏嘘，曾经寸土寸金的商业街区如今却活力不再。新城区政府针对这一情况，因地制宜，因势利导，系统谋划城市更新工作，统筹推动既有建筑更新改造，力求重塑活力街区，而城更基金积极参与其中。

日前，西安城更基金已出资5亿元用于支持新城区内城市更新项目，苏宁易购广场与西安悦荟广场城市更新改造项目正紧锣密鼓推动实施。

苏宁易购广场于2018年7月开业，截至目前项目整体空置率较高，造成解放路商圈核心地带空间的极大浪费。基于解放路片区城市更新背景及规划，城更基金拟通过改造将本项目由原有的单一商业拓展为“商办同圈”的新型联动多元业态共生体，支持苏宁广场“商改办”，打造集时尚、美食、创意、休闲和商务融为一体的展示型商办空间，提升城市活力节点和小微空间的场所品质。

西安悦荟广场与苏宁易购广场更新改造是一对“孪生项目”。西安悦荟广场位于西安城市中央最为核心的解放路商圈，改造后，悦荟广场将开创以“体验”+“目的”型消费为主的商业新模式，致力成为休闲娱乐的最佳选择，后期将不间断地举行各种主题创意活动，全力打造城市中心青年工作生活理想之地。

通过上述项目不难发现，城市更新的本质不仅是对城市空间的重塑与再造，更是文脉的延续和内涵的创新。西安作为古都和对外开放的西部高地，让“老城焕新”既是市民生活要求，更是新开放格局下的时代要求。对具有特色、具有历史价值、具有保护意义的建筑和空间进行“价值再发掘”，这对于西安城更基金而言，既是机遇，也是挑战。

2023年7月7日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》再次强调，要加强存量资源统筹利用，健全城市更新多元投融资机制。以城更基金为推动力，最大化发掘区域自身特点，并基于周边环境等综合因素，充分发挥了“资本放大器、资源汇聚器、项目助推器”的作用，这背后更加考验的是“价值投资”的战略定力和精细化运营的“绣花功夫”。值得欣喜的是，在西安城更基金“周岁”的当下，穿透项目看其发展逻辑，我们对西安这座古都在下一轮城市竞争中迸发出新能量也充满信心。