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主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

6月21日，首批9只公募REITs基金集体上市交易，当天全部实现上涨，交投活跃。而在REITs发行期间，认购非常火爆，甚至创出了公募基金比例配售的最低记录。从发行到上市，首批9只公募REITs基金备受关注，那么REITs是一个什么样的新品种？有怎样的投资价值和投资策略？广东股市广播《投资百事通》一起探讨这个话题。

REITs：新品种有大作用

关珊：REITs作为一个新品种，我们先来科普一下基础知识吧。这个REITs到底是一个什么概念的基金？

胡海滨：REITs其实是英文单词Real Estate Investment Trusts的简称，翻译过来就是不动产投资信托基金。它本质上是一个资产证券化的金融工具。那它是怎么资产证券化的呢？就是把能够产生现金流的基础设施的资产，通过打包，然后分散卖给广大投资人。

REITs的一个重要特征，它是一种权益型的金融产品。怎么理解？就好像是金融机构设立一个产品，把投资者的钱汇集起来，然后团购一个比较优质的资产，那这个资产未来能够产生的所有的现金流，扣除组织这个团购的管理费以外，都直接分给参加团购的这些投资者。

REITs在上世纪50年代由美国发起，经过60多年的发展，其实在美国包括全球的其他国家已经是比较成熟的一种金融工具。在国内是去年4月30号才刚刚开始试点，所以可能对国内的投资人来讲还是比较陌生的。

关珊：REITs是借鉴了国际成熟市场的经验来发展的一个新品种，就是一个不动产投资信托基金。那为什么要发展这样一个新品种？REITs有什么作用和意义？

胡海滨：REITs的作用和意义其实是非常重大的。我们看一个金融产品它的作用和意义的话，一定要从市场化的角度去考量参与这个市场的所有的投资人，这个产品对他们有没有什么好处？

国内的REITs聚焦在基础设施行业。我国经过改革开放这么多年的发展，中央政府和地方政府牵头投资的基础设施是非常的巨大的。我们初步估算，现有的存量资产大约有100万亿。基础设施行业它的特点就是回收周期比较长，现金流比较稳定，如果一直持有的话，就势必导致负债率比较高的这些持有基础设施的原始权益人，它再建设新的基础设施的空间就不足了。但是如果有了REITs以后，就可以把这个已经成熟的基础设施资产直接通过REITs卖给广大的投资人，那原始权益人就能很快回收投资资金，然后再用这个资金去投资建设新的基础设施项目。对于原始权益人来讲，就等于盘活了自己的存量资产，也有利于他们降低自己的负债率。这个作用和意义是很重大的。

REITs对于广大的投资人来讲作用也非常的明显。其实咱们普通投资人现在主要能投的资产就是股票、债券，或者是投资股票、债券的公募基金。那公募基金它首先是可以面向普通公众投资者的，投资的门槛比较低。第二，因为公募REITs投资的是相对来说收益比较稳定的基础设施类的资产，比如说首批上市的公募REITs投的是产业园、高速公路之类的资产，它其实产生现金流的预期是非常稳定的。而且这一类资产跟股票和债券的价格波动的相关性是很弱的，可以用来优化自己的大类资产配置。尤其是机构投资者，这个特性非常重要。

以海外经验来看，美国有8700万的个人通过养老金账户来参与REITs投资。REITs很适合这种追求资产稳健增值、可以长期持有的资金，特别适合养老金这一类的来投。

总结来说，无论对于原始权益人也就是资产的提供方，还是对于投资人，包括机构投资者和个人投资者，REITs都是很有意义的。

关珊：确实，REITs的意义非常重大。一方面可以发挥证券市场资源配置的功能，让项目方跟资金方有更好的对接，不仅加快了投资方的资金回笼，可以及早去投资下一个新项目，加快投资的速度，提升投资的效率，对近年来比较受关注的地方政府债务问题的缓解也是有所帮助的。另一方面，又可以把基础设施的优质资产，原来只能是一些大型的基础设施单位才能享受到的一些不动产项目的收益，让我们广大的普通机构、普通投资人也可以去分享这种长期稳定的现金流回报。

应该说REITs是对各方都有利的，所以得到了政府部门的大力支持。记得去年REITs刚刚提出的时候，我跟博时基金的一位专业人士做过采访，他提到当时在接触一些REITs项目的时候，地方政府有些甚至是一把手亲自来参与谈判，非常的重视。另外，我们也可以看到，在国内首批REITs发行的这段时间，许多地方政府也释放了对REITs非常重视的一些政策。比如上海市已制定《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，出台“上海REITs20条”。从这些举措可以看到，地方政府确实对REITs这个新品种非常重视。而REITs发行之后，对投资人的好处也会慢慢体现出来。

投资策略：好资产，好团队，好价格

关珊：刚才简单科普了REITs，让大家对REITs有一个初步的了解。接下来谈谈REITs的投资策略。首批9只公募REITs的发行非常火爆，您认为主要原因是什么？

胡海滨：主要是首批REITs的基础资产质量非常不错，用预期的前期分派率、内部收益率等等这些海外比较常用的指标衡量，其实这几个REITs都还相当不错。

其实理性的机构投资人投资积极性比较高。那从散户的角度来讲，我觉得散户也非常专业。我参加了一些投资者教育的活动，从参与者提问与交流的情况能看出来，有些散户还是认真的研究了公募REITs，包括首批9单的资产情况。核心原因还是确实首批REITs的资产非常好，得到了投资者的认同。

关珊：首批REITs都采用了封闭式基金的方式，这种方式对基金的运作有什么好处？

胡海滨：这其实是公募基金必须采用的一种结构。因为这个基础资产我们买入之后就会长期持有并运营它，为了保证这个基础资产我是长期持有的，那我必须保证我的资金端稳定，所以就采用封闭式基金的方式。反过来讲，如果用开放式基金的方式，可能每天资金有进有出，而基础资产是类似于产业园或者高速公路，不可能今天买了明天就卖。所以，这种资产结构就要求它必须得采用封闭式基金这种方式。

关珊：采用封闭式基金的方式，而且上市交易，就会带来一个对应的问题，就是会有折溢价，也就是它的价格跟它的净值不一定是完全保持一致的。从历史上的封闭式基金，到目前的ETF、LOF等等，只要是有交易的话，往往会有折溢价存在。那么对于首批公募REITs，怎么样去看待它可能出现的折价、溢价？

胡海滨：关于折溢价这个问题，首先，它基本上对应的是封闭式基金当中的基金净值的概念。而对于REITs，其实尽量不要把它跟其他的封闭式公募基金等同，它更像是一个股票，这样的话，其实对应的应该是发行价，就是股票IPO之后相对于发行价是涨了还是跌了。如果上升就是涨价，如果跌了一般我们不说折价，我们说破发。

那怎么理解涨价和破发呢？我觉得有两个点。

第一个是理性的波动。如果价格涨了，就说明可能发行的时候，我们测算出来的定价对应能给大家的投资回报率是比较高的，而有一些投资人能够接受更低的投资回报率，他可以以更贵的价格去买入这个资产。如果这样的投资者比较多，那二级市场的价格就一定会相对于它发行的价格往上涨。如果有折价的话，逻辑也是一样的，那就可能是发行时候的这个定价对应的收益率有点偏低，投资人发现有更好的收益率更高的资产，他可能就会把这个资产卖掉，然后去追逐收益率更高的资产。在这个过程中如果卖盘比较多，就会导致REITs的价格逐步往下走，甚至跌破发行价。这是一种理性的价格涨跌。

第二个是非理性的价格波动。像二级市场股票当中有一些追涨杀跌，盲目跟风，这种非理性的行为会导致价格偏离它的内在价值。

REITs上市交易，难免会出现价格波动，投资者要理性看待，最关键是价格跟价值要相符。

关珊：投资REITs主要需要考察哪些因素？

胡海滨：核心来说就两点。

第一就是基础资产的质量。包括它的区位在哪里？历史运营情况怎么样？跟周边对比它的运营数据是怎么样的？就是一定要关注基础资产的质量。

第二就是要考察管理团队的能力。目前首批公募REITs基本上都是委托原来的管理人去管理，比较专业也比较有经验。但海外REITs有的是收购资产之后，原来的管理人就不再管这个资产了，而是由新的管理人来接管。那这个新的管理团队对于基础资产的管理能力就非常重要，因为这直接影响到未来这个资产产生现金流的能力。

如果投资人要去投REITs的话，我觉得基础资产和运营团队的管理能力这两方面是必须要看的，也是它的核心的因素。

除了这两个以外，还有其他一些因素需要考察，比如说预期的收益率，历史现金流的稳定性，等等。但其实收益率指标、现金流稳定性指标都是跟基础资产的质量、运营团队的管理能力直接相关的。

关珊：怎么规避REITs的投资风险？对应又有哪些策略？

胡海滨：这就跟收益的判断是基本上同源的。

首先第一个，必须得去判断这个REITs的产品质量到底好不好？举个例子，在日本，或者是地震多发地区，那可能大厦的风险就比较大。如果您选择的底层资产，它的竞争对手比较多，或者这个行业不是特别好，那这些有可能会产生投资风险。所以如果规避这类风险，需要投资人对于底层资产所在的行业、竞争对手的情况、基础资产的优势和劣势等等都得心里面很清楚，才能对这个价格有比较好的判断。

第二，就是运营团队的管理经验。如果运营团队经验不足，即使是好的资产，那运营的效果不是特别好，也会产生投资风险。

这两个风险最后都会在二级市场的价格上有所体现。那在这种情况之下，投资人至少要保证自己买的这个价格足够低，那可能未来价格回撤的概率才会降低。

总体来说，要规避投资风险的话，还是要从基本面入手，去研究它的底层资产的质量，还有运营团队的专业能力，我觉得这是核心。

关珊：最后再总结一下，借鉴成熟市场的经验，REITs投资策略总体上该怎么样去把握？

胡海滨：在成熟市场，其实REITs是一个比较大的市场，不同的底层资产对应的投资策略也不一样。比如说收益权类的，劣势是可能收费权到期以后就没了，但它的优势是本金会定期给您偿还。所以对于一些投资人，他觉得自己未来的生命可能就是十几年或者20年了，那其实他反而更适合去投这个收益权类的，因为他的本金和收益能在有生之年都归还回来，特别有利于他去安排自己的养老规划。

所以其实投资策略方面要看不同的投资人，你所在的年龄，你现在的投资风险偏好，还有结合你对收益的具体的要求，去挑选底层资产，这是第一个。

第二，从策略方面，一般来说要做一定的分散化投资。比如说不同区域的、不同类型的资产，如果您做分散化投资的话，肯定比只持有一个REITs的风险和波动要低一些。

第三，肯定还是要优选资产质量比较优质的，比如说所在地区的城市能级，在城市当中比较核心的地段，去评估这个底层资产未来增值的潜力。如果增值潜力比较大的，二级市场上它的价格表现一般会更好。

所以从不同的角度出发吧，结合投资人自身的资金实力，可以投资的资金占总资产的比例，还有风险偏好，综合考虑，选一个自己比较舒服或者比较熟悉的投资策略，我个人认为是比较ok的。

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