躁动的深圳学区房或将迎来最强调控。

7月31日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称“《条例》”）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。其中针对各界关注的教育公平问题，明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

推行这项举措的背景是，今年4月份，中央政治局会议上首次提出“防止以学区房名义炒作房价”，直接将矛头指向学区房。此后，多地陆续出台政策对“学区房”进行调控。深圳本次《条例》也针对入学政策进行了完善，并着力均衡教育资源。在强调控的施行下，深圳学位房或将行至拐点。

均衡教育资源

公共教育是本次《条例》重点关注的方面。《条例》本着“教育优先”的原则，提出确保一般公共预算教育支出逐年只增不减，确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减。

此外，针对教育资源不均衡、学区房越炒越高的问题，《条例》提出，推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。探索开展小学暑期托管服务以及建立普通高中与中职学校课程互选、学分互认和学籍互转机制等措施，合理均衡配置教育资源，优化教育结构，促进教育公平。

实际上，深圳的大学区制早已有之。早在2015年，深圳各区就已经开始陆续小范围试点实行大学区制招生。深圳的一般做法是在各区划2-4所公办学校，共同面向同一片区招生，把强弱学校搭配进行招生。

今年开始，深圳各区在落实大学区制度上更进一步。2021年3月，深圳龙华区教育局修订了《深圳市龙华区义务教育阶段大学区学校积分入学办法一览表（修订稿）（征求意见稿）》。其中，对于入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算、大学区与单片区加分项等方面进行了修订，在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，此次深圳新政提及了不少与房地产相关的创新概念和模式，值得其他城市关注和借鉴。

严跃进表示，“大学区制”概念的提出打破了传统学区学位的概念，能有效防范特定区域炒作学区房的现象。类似概念也体现了学区资源均衡发展的导向。通过大学区制，能够降低学区房的热度，同时也引导购房者理性购房，通过理解教育均衡发展政策来选房和安排子女入学。

美联物业深莞惠董事总经理江少杰也告诉21世纪经济报道记者，预计深圳未来会继续跟进其他城市逐步弱化学区房影响力的做法。“其一是为了均衡教育资源让更多适龄学童获得更好的教育；其二是响应房住不炒的调控目标削弱学区房的投资属性。”

学区房降温进行时

7月20日发布的《中共中央 国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》明确指出，推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题。

今年以来，全国各地在教育方面都推出了大幅改革措施。包括北京、上海、广州、深圳、南京、厦门、重庆等多个城市陆续出台政策，重拳整治学区房乱象。

2021年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。简而言之，就是每所初中的学生都将有考入优质高中的机会。在此之后，上海的学区房随之降温。

今年7月，北京对学区房进行重点调控，进一步落实多校划片政策，实现热点学区房片区的降温。根据西城区有关规定，对今年9月份就读小学的孩子，2020年7 月31日后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。如今曾经炙手可热的优质学区如西城区德胜、金融街、月坛等片区均出现降价销售的现象。

实际上，除了“大学区制”，本次深圳拟推行的教师交流制，也是破除学区房信仰的“撒手锏”。

据《证券时报》，中国人民大学经济研究所联席所长、教授，中诚信集团董事长毛振华就曾表示，教育的不均等问题将会给未来收入分配调整造成很大的障碍，比如学区房问题可能导致富人阶层更容易得到更好的教育，一个解决办法是同一区域内采取教师轮岗制，比如三年轮换一次，这样名校教育资源将会得到更加均衡的分布。

在深圳之外，上海等城市也已开始推行这一模式。今年1月份，上海市教委等4部门就曾出台一份《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，文件中便提到促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。

随着深圳两大举措推出，深圳学区房的价值也将被重新审视。

“均衡教育资源需要时间来实行，得到市场的认可也需要时间和成绩来验证，预计短期内学区房价格不会突然大幅下降，但随着更多优质学校的出现和大学区招生政策的实施，以往的重点学区房价格将会得到明显的稳定和控制。”江少杰指出。