楼市下行仍在继续

在传统地产“金九银十”的月份，市场上反倒是出奇的平淡，最近朋友圈的中介都变得不那么积极了。各种悲观论调恐慌情绪甚嚣尘上，还能不能买要不要买的问题多了起来。

好不好我们要先看数据，根据易居研究院的数据8月TOP100房企单月实现销售操盘金额7745.7亿元，同比下降20.7%、环比下降10.7%。房企的日子不好过，市场就很难有景气度。

易居8月份其监测的13个热门城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

上半年的大热门深圳最近是真的降了，8月份深圳二手住宅成交套数为2043套，环比下跌20.10%，同比下跌81.96%，逼近“1”时代，成为近十年来除春节以外的新低。

上海链家研究院数据显示，8月份上海共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。二手房成交价环比下降8%，同比下降5%。一直被认为“坚挺”的上海楼市也出现了量价齐跌。

刚公布二手房指导价一周左右的广州，96个小区参考价中，单价没有超过10万元/平方米的。与指导参考价相比大部分贝壳挂牌价约有三到五成的价差，更为重要的是放贷要参照指导价。对于广州楼市来说，调整可能刚刚开始，有了第一批就会有第二批。

“九字真经”理解当下楼市

楼市“夜壶论”一直为很多人津津乐道，由此产生楼市走强是必然楼市永远涨是必然，所以还等什么快来楼市梭哈吧。

眼下的楼市似乎又来到了这么一刻，2021年8月全国制造业PMI为50.1%，较7月继续回落0.3个百分点，目前PMI指数已经连续5个月回落。疫情未平，经济又持续走弱是不是要“祭出楼市这个法宝了，包治百病”。

如果放在以前很有可能是这个逻辑，但是现在情况大不同了。

第一，基建熄火表现平平，根据wind数据7月份基建投资增速仍在持续下滑，房地产贷款增速也较年初下降了15%左右。

第二，“化解地方隐性债务”力度持续强化，城投平台发债和贷款都加强了管理，也就是说要“持续拆弹”降杠杆，这是个长期大趋势可以说是当下楼市最重要的信号之一。对于普通买房人而言关注地方债也很有必要，如果地方杠杆高隐债多，那么势必未来投资基建动力会小很多，在楼市上也会被重点关照。

第三，高级别会议一直在强调“稳地价，稳房价，稳预期”，促进房地产市场平稳健康发展。这“九字真经”其实一直都是楼市基调，这就是为什么有些地方要约谈房企不能降价超过20%，为什么要涨的快的地方实施二手房指导价，为什么要收紧人才购房的原因。

监管说的稳主要是避免房价出现暴跌或暴涨，这种短期的剧烈波动可能会促使很多普通买房者“死在杠杆上”，也极大的增加了金融风险甚至可能会出现系统性风险。这是监管不希望看到的，也绝不想看到的。楼市未来要完成的目标很多，比如摆脱依赖土地财政，改善地方财政结构，减弱房子跟学区之间的联系，“人有所居，居有所养”等。

我经常会看到有些人喜欢拿供需决定楼市价格说事，认为每年有上万人流入上海，适龄购房者多得是，既然市场这么稀缺那就涨呗，要么继续城市摊大饼。

任何市场都是供需影响的结果，会有周期性波动性，既然猪肉能涨能跌为啥你楼市不行呢？而且猪肉可是刚需高频。

这里面主要还是前几年楼市的“疯狂大涨做祟”，一些炒家把资本市场的炒作习惯也带到了楼市，什么释放小道消息，捂盘惜售，炒作预期一整套玩法，在竞价机制下会“往天上涨”。而最后却是由普通购房者来替他们买单。

市场需要规范化，公平化，合理化，但这是一个长期的建设过程，需要不断试错验证，什么时候改怎么改要看目标是什么发展阶段如何。

买房者怎么办

在不少一二线城市，今年以来调控政策频出，“限贷限购”“资格限定”“摇号选房”“二手房指导价”等办法让人看的眼花缭乱不明所以。

其实不管哪座城市，调控的总体思路都是上面说的“九字真经”，在市场思考上总体是在扩容市场增加住宅用地，优先向无房者改善者倾斜，这其实也是大的原则。

“二手房指导价”的出台让很多人直呼受不了，调整较多对于加杠杆上车的也太肉疼了。感情上难以接受我理解，但这可能会是新常态。

“九字真经”其实是有顺序的，要先稳地价多供地少出地王，然后稳预期告诉大家不要慌，未来供地是足够的价格上是有指导的，最后才能稳房价让房子只是市场经济中的一种普通商品，而不是保值的投资品。这个过期必然是痛苦的长期的，黎明很美好但黑夜总是很漫长。

所以对于买房者而言，不要盯着哪里涨得快，那只是结果不是原因。涨价的原因会有很多，炒作非理性追捧也可以涨。

要尽可能的去看房子的品质地段区位以及发展空间，回归价值属性而不是投机。在市场下行区间要更多的注意到自身未来的经济支撑力，学会留足余地。

楼市里开发商中介媒体都在劝你不要等，就现在赶快，我认为不一定。眼下能不能上车取决于有没有合适的房子，经济实力是否匹配，至于利率上涨房产税开征，这些都属于芝麻而不是西瓜，不要因为怕损失而错误上车。

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