原创首发 | 金角财经

作者 | 小迪

编辑 | 白银

阳光城美元债逾期风波未了，又有一家千亿房产的信托爆雷。

11月3日晚，一张佳兆业财富客户服务群的聊天截图流出，内容显示：

目前佳兆业流动性出现问题，导致11月4日到期的产品出现逾期，并且之后的产品情况也不容乐观。

客户服务群消息

经历了4日开盘即跌5.04%，收盘跌逾15%，报价1.01元，1元大关岌岌可危后，到5日，佳兆业港股停牌。

另外，佳兆业2023年9月到期、票息9.75%的美元债1美元面值跌至30.5美分，接近历史最低水平。

在此之前，佳兆业的困局已经显现过端倪——撤销成都和北京两个地产公司，在广州、佛山、昆明的多个项目也被曝停工，拖欠民工工资。

领导留言板上的投诉

反差巨大的是，3日佳兆业才公布的今年前10个月销售数据显示，合约销售额为957.44亿元，虽只完成年前定下的1300亿销售目标的73.65%，但同比去年已经增长23.2%。3日佳兆业港股大涨12.26%，领涨整个内地地产板块。

8月份发布的中报也显示，截至今年6月30日，佳兆业的账面上还有货币资金、银行贷款及受限制现金共487.4亿元，创历史新高。

违约的口子已经撕开，爆雷背后，已然暗浪汹涌。

评级调降，巨头房企杀手

11月4日，佳兆业就理财产品逾期在深圳罗湖友谊酒店召开投资人交流会，近五百名维权的投资人挤满酒店大厅。

佳兆业董事长郭英成表示“身体抱恙，人在医院”，投资人们群情激奋，质疑佳兆业挪用资金，转移资产。

此番爆雷的这只理财产品由锦恒财富发行、由佳兆业担保。透过股权结构，可以看到锦恒财富的母公司锦恒科技产业控股（深圳）有限公司的股东之一，便是佳兆业首席财务官万兵。万兵持股30%，同时担任锦恒科技和锦恒财富的法人。佳兆业的多数理财产品通过锦恒财富发售。

锦恒科技股权结构

有投资人表示，在这次逾期之前，10月30日，佳兆业已经有多个理财产品未能按时兑付，而其相关产品都是30万、50万起投。一些投资人一下投入4000万、5000万元。

据佳兆业方面公布的数据，锦恒财富目前到期理财产品已兑付3000万元，未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。官网显示，锦恒财富目前服务的高净值客户超过2万人，管理资产规模超过300亿元。

锦恒财富发行的理财产品的底层资产为佳兆业的项目，但爆雷之后，这些资产并没能为客户“兜底”。集团执行董事李海鸣在交流会上坦陈，因监管和项目资金回流等问题，没有以实物楼盘兑付的可能性。

锦恒财富官网

实际上，这声雷响起之前，警报已经响起。

10月28日，国际信贷评级机构标普将佳兆业长期发行人信贷评级由B调低至CCC+级，评级展望为负面，同时将公司的管理即管治评级由良好改为疲弱。

标普警告投资人：佳兆业32亿美元将于未来一年内到期的美元债，再融资存在重大风险，未来一年内将面临巨大的偿债压力。

此前十天，评级机构穆迪就将佳兆业企业家族评级由B1下调至B2，列入负面观察。

评级调降引发了一系列连锁反应。

标普调降的同一天，刘銮雄控制的华人置业将此前认购的三笔佳兆业美元票据全部抛出，回笼本息6.88亿港元，亏损13亿港元。佳兆业股价随即大跌11%。

10月29日，佳兆业出售旗下物业管理公司佳兆业美好67.18%的股权，并计划转手一年前买入的两处香港住宅地块。这意味着佳兆业几乎将所持的所有佳兆业美好的股权出手。

佳兆业通过叶昌投资持有的佳兆业美好的股份

据路透社报道，佳兆业此番变卖资产是为了偿还债务，但还没有明确买主。

而从近期理财产品逾期，以及佳兆业内部对未来偿债情况“不容乐观”的定论看，成功卖出这些物业和地块，难度不小。

“三档全绿”房企是如何走向爆雷的？

在爆雷前，佳兆业一直对外宣称自己财务状况良好。

佳兆业今年半年报显示，公司总有息负债1237.8亿元，短期借款占比为20.21%，净负债率为93.7%，剔除预收款后资产负债率69.9%，现金短债比1.53，“三道红线”都达到“绿档”。

评级方面，标普、穆迪和惠誉三家权威评级机构都给出B及B以上的评级，展望均为“稳定”。

在中期业绩会上，郭英成强调坚决支持楼市调控，会保证佳兆业现金安全。

中期报后，佳兆业港股大涨5.48%，股价2.31元，之后几天又攀上2.63元。

国庆黄金周佳兆业曾释出销售数据：7天成交金额53亿元，喜迎“银十”。佳兆业表示，正在加快去化，短期内没有偿债压力。

然而，尽管数据表现出佳兆业经营情况乐观，但是资本市场反应却走向消极。9月起，佳兆业股价一路跌至停牌前的1.01元，两个月来跌幅超过60%，市值蒸发超过40亿港元。

佳兆业半年报后的股价走势

更多数据显示，佳兆业的流动性危机在8月已经显露，并在10月集中爆发。

今年8月20日至25日五天内，佳兆业就曾密集推出理财产品，募集资金规模超过8亿元。

此外，在出手旗下物业公司的股份之前，佳兆业已经将这部分资产抵押出去。据山高金融10月3日公告显示，佳兆业向山高金融发行1.2亿美元票据集资，票面利率为每年11.5%，同时抵押物业公司佳兆业美好67.18%股权。

山高金融的认购公告

这笔钱或是为了应急。山高发布公告十天后，佳兆业表示，已经还清一笔明年4月到期的价值5.5亿的美元债的半年期利息。

在此之前，受国内房地产市场政策趋严和行业爆雷不断，佳兆业的美元债不断下挫，这笔明年4月到期的美元债一度暴跌50%，1美元面值从99美分跌至42美分。

为了稳住美元债，提振市场信心，10月14日，佳兆业宣布回购部分今年12月7日到期的价值4亿美元的美元债，并表示后续可能继续回购。

外患不断，内忧又起。如果拆解前10月份销售业绩，佳兆业合同销售金额仅为81.95亿人民币，同比下跌30.5%。往年的“金九银十”销售旺季，对于佳兆业而言已经是腊月寒冬。

同行们的日子也不好过。克而瑞数据显示，今年十月，全国百强房企全口径销售额为8923亿元，同比下跌30.5%。

按照这个趋势，佳兆业今年1300亿元的销售目标几乎可以宣告失败。

不同于消息面上呈现的楼市回暖、融资限制放松，真实的局面并不乐观。

根据财联社11月2日的报道，10月份房地产贷款投放环比同比均有大幅度回升，金融机构对房企的融资行为已经基本恢复至正常状态。

但业内人士表示，目前只是按揭放款松动，而终端按揭松动带来效应正在被严格的资金监管和银行抽贷完全折减，房企的融资环境正在变得更加紧张。

加上三大机构评级一致下调，融资渠道进一步收缩，大环境趋严的情势下，佳兆业已然陷入绝境。

财联社报道

佳兆业的危机，折射出一个信号：即使三档全绿，一样会被卷入漩涡当中。对房企们而言，危机只是刚刚开始。

留给佳兆业的时间越来越少了。

除了上文提到的今年12月7日到期的价值4亿美元的美元债，其11月11日和11月12日还有总额超过5900万美元的息票需要支付。

明年一年，佳兆业还将面对总值月28亿美元的美元债和11亿美元的利息。

从这笔逾期的理财产品看，佳兆业交叉违约趋势已经浮现。

图源：乐居财经

交流会后，佳兆业向投资者们提出了兑付方案：

1. 集团将以锦恒财富产品到期时间为顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。

2. 投资者到期的本金，到期当月兑付10%，之后每3个月兑付10%，直至兑付完毕。

3. 投资者的利息，在产品到期后将不再计息，原存续期内的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每3个月兑付25%，1年内兑付完毕。

4. 集团安排于每月20日集中兑付。无论是1号到期还是31号到期的本金，以及投资者的收益（利息），均于20日统一安排兑付。

5. 若集团资金筹集情况良好，将随时提前履行兑付本金及利息的义务。

并提出后续筹集资金的初步计划：

1. 锦恒财富产品均有对应的地产资产，集团将加快回收此类项目的销售回款，用于锦恒财富产品本金及利息的兑付。

2. 集团已着手处置重大资产，重大资产处置带来的资金将作为锦恒财富产品兑付的补充资金来源。

3. 集团在深圳的旧改项目95个（总货值6141亿），过立项14个（货值1102亿），过专规9个（货值802亿），主体阶段1个（货值49亿），另有前期项目71个（货值4188亿）。已供地即将预售4个（货值163亿）。这些项目无论是销售回款或资产处置均可带来充足的资金。

郭英成表示：佳兆业有能力和责任解决兑付问题。

11月5日，深圳住建局就佳兆业和花样年的现金流危机召开专题会议。会议之后，华润置地等央企国企开始洽谈介入佳兆业深圳部分旧改项目的事宜。

这次的佳兆业，还能像6年前那样，成功渡过危机吗？