21世纪经济报道记者 马婷婷 北京报道 

房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。近日，证监会主席易会满在金融街论坛年会上，表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度。他提到，“当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

对此，证监会发言人在11月28日的答记者问中，共提出了五项调整优化的具体措施。除了恢复和继续发挥二次市场、REITs等传统方式和工具的作用外，还特别提出要“积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。”

不动产私募股权基金，在成熟资本市场中发展多年，已经成为一个重要的投资品类。LP智库创始人国立波在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从海外PE机构的发展路径来看，由单一管理股权投资基金，向多元化的另类资产管理机构转变是重要趋势。不动产私募基金就是另类资产中重要的资产类别。例如黑石管理的万亿美元另类资产中，有四分之一属于不动产私募基金，也是黑石业历史业绩回报相对稳健的资产类别。这类不动产私募基金对于存量住宅、商业地产、基础设施、城市更新等发挥积极融资功能和价值发现功能。

我国的不动产基金也走过了从野蛮生长到审慎发展的阶段。自2017年，基金业协会正式发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》以来，有关不动产基金的监管政策频出。2019年发布《私募投资基金备案须知》、2020年接连发布《关于便利申请办理私募基金管理人登记相关事宜的通知》、《关于公布私募投资基金备案申请材料清单的通知》、以及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》。

在清理通道业务、限制基金投资范围等一系列趋严的监管政策下，近年来，新增的不动产私募股权基金规模和产品数量也呈逐年下滑趋势。但同时，经过几十年的发展，我国的不动产行业已经积累了大量的存量资产，房地产企业等产权方对资产盘活有着迫切的需求。特别是在当前房地产行业整体受困的背景下，此次政策的推出，在对房地产行业发展注入新活水的同时，不动产基金也有望探索出高质量发展的新路径。

珩昱投资合伙人曹龙对记者表示，房地产基金在人民币基金领域一直以来都没有被正名，多数地产基金还是以通道和融资业务为主，虽然整体规模很快上升，但是真正具有核心价值的基金产品和管理人凤毛麟角。因此，早年的房地产基金也不具备成为一个独立基金类别的成熟度，要么被归于其他类，要么被归于股权类。这次政策的推出，一方面说明地产行业到了急需打通各种融资通道，从底部挽回的时刻；另一方面也说明了监管对地产基金的态度已经发生了改变，愿意给予其独立的身份类别，正视其作为一类重要的市场参与主体。

国立波也认为此次单独提出建设不动产私募投资基金，开展不动产私募投资基金试点具有突破意义。他强调，按照之前的规则，不动产基金只能投不动产的股权，债权投资是被严格限制的。如果有了独立的不动产基金类别，那么债权和其他投资方式也有望放开，这样通过私募基金向房地产行业融资的通路就将全面打开。

与此同时，曹龙也提醒道，政策面先动并不代表市场面就能立刻发生转向。对此，也有媒体报道称，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，并将尽快推出，届时符合条件的私募基金管理人可申请试点。