21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

地产圈“打工皇帝”朱荣斌做了一个出其不意的选择。

2023年5月24日晚间，合富辉煌突发公告宣布，朱荣斌出任其执行董事及董事会主席，合富辉煌实控人扶氏家族隐身幕后，其中扶伟聪辞任董事会主席，但保留执行董事一职；扶而立则调任为非执行董事，并委任为董事会副主席。

朱荣斌过去的从业经历堪称亮眼。他15岁考入清华大学少年班，地产界的从业生涯则从中海地产起步，先后在富力、碧桂园和阳光城等房企任职，去年离开阳光城之后开始创业。在碧桂园任联席总裁期间，朱荣斌陪伴这家企业走向顶端；作为阳光城的总裁，他见证了公司从黑马到跌落的过程。

朱荣斌加盟合富辉煌，市场的讨论声四起。

与他一同进入合富辉煌董事会的还有前碧桂园湖北西区总裁高斌。高斌具有长时间的营销业务从业经历，且碧桂园服务持有合富辉煌25%股权，业界因此猜测双方是否受碧桂园所托重整营销条线；而朱荣斌出任董事会主席，也被视作是“合伙创业”的一种模式。

朱荣斌“明星经理人”的身份，时势运也。如今房地产行业承压，合富辉煌在经历保利撤股、大客迷航之后，仍然未能走出阵痛。朱荣斌还能带领深陷泥淖的合富辉煌重整旗鼓吗？

“天才”朱荣斌

23岁从清华大学硕士毕业后，朱荣斌地产职业生涯的第一站是中海地产。在这家地产行业的“黄埔军校”，朱荣斌征战华南华东，离开中海时，他的职位是中海地产华东区总经理，成为一员区域大将。

朱荣斌职业生涯的第二站是富力地产。在这里，他是华南区总经理，身份与在中海地产时相近。

朱荣斌真正在业界引起现象级关注，是2013年他加入碧桂园成为联席总裁及执行董事，与莫斌、吴建斌组成碧桂园的明星职业经理人阵容“三斌”组合，并为这家房企的全国化征程立下了汗马功劳。

朱荣斌任职碧桂园时期，是这家房企发展最为迅猛的阶段。2013年，碧桂园销售额同比翻倍，跨入“千亿俱乐部”，行业排名第四；2017年，朱荣斌离开的那一年，碧桂园的销售额突破5000亿元，坐上行业的头把交椅。

其时正是房地产市场高歌猛进之际，市场和业界也多将碧桂园重用职业经理人视作是其跨越式增长的缘由之一。这种认知在舆论场中似乎逐渐成为了行业共识，而因此行业之中想要复制碧桂园模式的企业也瞄准“三斌”，将之视作挖角的对象。

朱荣斌最终选择了加入阳光城，以执行董事长兼总裁的身份。其时的阳光城在冲规模的路上一去不复返，有碧桂园的成功经验在前，朱荣斌试图在阳光城复制“奇迹”。

朱荣斌在阳光城期间，选择的是与之深度捆绑的形式。他在阳光城期间，虽然拿到了总计超过2700万的薪金，但增持阳光城则耗资超过1亿元，这部分最后也以亏损套现离场。

阳光城的五年历程，朱荣斌助力后者销售额冲上2000亿元，但高居不下的负债最终也拖垮了它。朱荣斌也于2022年1月离开阳光城。2022年2月，阳光城正式违约，之后在债务黑洞中无力扭转，最终徘徊于退市边缘。ST阳光城5月25日跌停收于0.64元。

出走阳光城后，朱荣斌进入创业阶段。作为海南雅诚的董事长，朱荣斌在海南清水湾开启了他的事业新旅途。及至加入合富辉煌之时，他本人也仍然是海南雅诚的董事长。

朱荣斌在房地产行业的职业生涯，是高光与荆棘并存的旅途。好的年景里，朱荣斌是备受瞩目的“打工皇帝”；年景转淡，他个人的资产乃至影响力也随之受到影响，市场的冷暖直接映射到个人身上。

风雨中的合富

加入合富辉煌，朱荣斌出于何种动机而作此选择仍不得而知。

合富辉煌在回应21世纪经济报道记者问询时则表示，公司认可朱荣斌作为资深企业经营管理人士的经验和谋略，朱荣斌看好存量市场和地产服务的可为空间，看好“后房地产时代”新赛道，看好合富辉煌深耕、精耕、稳健的特质，进而以高管身份加入。

朱荣斌所加入的合富辉煌，早年间是华南较有影响力的房地产代理服务公司，而随着“贝壳南下”以及“中原夹击”，合富辉煌选择与龙头房企捆绑，但最终合作联盟破裂，加之市场进一步承压，不利因素交织导致其业绩一蹶不振。

2022年4月，合富辉煌宣布结束与保利发展四年的合作模式，保利发展不再持有合富中国43.9%股权，双方合作的产物保利顾问集团股权则将出售予保利发展。

保利发展其时交予合富辉煌一纸合约，约定在未来五年内，保利发展每年需与合富辉煌一方签订可售价值不少于800亿元的房地产开发项目的一手物业代理业务合约。

解绑保利发展后，合富辉煌进一步加强了与原有股东碧桂园服务的合作。

2022年11月9日，碧桂园服务发布公告，其旗下公司收购合富辉煌21.47%股权，预期总代价约2.33亿港元。

遗憾的是，保利发展的退出，碧桂园服务的入局，没能够扭转合富辉煌的颓势。2022年，合富辉煌业绩断崖式下跌，全年录得收入15.16亿港元，同比减少43%，亏损7.48亿港元，归母净亏损2.46亿港元。

肉眼可见的事实是，合富辉煌在其熟悉的华南区域，声量也越来越小了。据21世纪经济报道记者采访多家龙头、中型房企负责营销的人士，多数表示目前和合富辉煌已经没有合作，“别说其他区域，广州本地的也基本没有合作。”

可供对比的数据是，广州市房地产中介协会发布的数据显示，从门店数量上来看，截至2023年第一季度末，广州德佑以921间的数量高居首位，裕丰地产和住商不动产分别有421间和409间，链家和置家地产分别有288间和270间。与之形成对比的是，合富置业门店仅有153间。

二手房成交方面，广州链家第一季度有将近2000宗；其余品牌均较少，其中乐有家130宗，中原地产93宗，裕丰地产71宗，合富置业则为50宗。由此可见，合富辉煌在其大本营广州，市场份额萎缩颓势不减。

碧桂园服务的角色

朱荣斌加入将如何重塑合富辉煌，双方暂未在公开渠道中披露。

但朱荣斌的入局带来的另一个讨论是，他是否是受碧桂园之托，重塑碧桂园的营销体系？

市场的这种讨论也并非毫无根据。与朱荣斌一同加入还有在碧桂园成长起来的高斌——他曾经是杨惠妍的秘书、杨国强的助理，也在碧桂园的营销体系有多年历练。加入合富辉煌之后，他的职位是执行董事及总裁。

还有一个被视作是有力的证据是，碧桂园服务目前是合富辉煌的第二大股东，持股比例约25%，仅次于扶氏家族。

碧桂园服务其时在收购合富辉煌股权时曾对外回应称，从2020年以来，双方一直在业务合作方面进行交流，认为从中长期来看双方的业务之间有很多互补和协同。双方合作有助于进一步增强碧服在房地产经纪业务的能力，因此即便在房地产调整期代理公司业务受累，依然选择“加注”。

与此同时，碧桂园近年来营销体系的动作也颇多。2021年，碧桂园成立品牌营销公司，从业务板块转为营销公司，开启市场化运作。如此看来，碧桂园与合富辉煌之间通过碧服的纽带建立联系，似乎并无可能。

但即便双方最终实现整合，未来能否实现业务共赢，也仍待观察。随着市场下行和国央企的重回巅峰，碧桂园也在失去它原有的市场份额。这种背景下，合富辉煌也难从碧桂园处得到大单。

而碧桂园服务成为合富辉煌二股东已经半年有余，双方也暂未公开进一步合作动向。

合富辉煌方面在回应21世纪经济报道记者其与碧桂园的合作是否有整合可能时则表示，合富辉煌是房地产服务行业中颇具规模和影响力的综合服务商之一，与国内各个地产开发头部企业的合作比例基本保持均衡状态，没有过度集中和依赖，未来亦会坚持以专业、客观的市场化营销模式操作代理业务，“双方未有整合一说。”

主营业务跌落加之靠山并不稳固，合富辉煌要在业务上实现突破，依赖传统模式显然不可能。未来朱荣斌能否在一个已经内卷的市场为合富辉煌寻找到新的增长曲线，考验这位专业有远见的职业经理人眼光的时候到了。