北京二手房调查:挂牌量逼近15万套 买卖双方博弈加剧

2023年07月19日 19:19   21世纪经济报道 21财经APP   孔海丽
市场观望情绪浓厚。

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

要卖的房子降价60万还卖不出去,眼瞅着要买的房子临近违约期,张望恨不得吃上一大把后悔药。

几个月前,他把位于北京东四环外的一套一居室挂牌,心理价位却从400万一降再降,曾一度觉得380万的报价太低没卖,如今340万竟也没人肯签约。

但其实,张望的房子并不算差,甚至可以算得上是好流通的商品房。他的经历,正是当下北京二手房市场冷淡的写照。

6月、7月,北京二手房市场的成交进一步走低,出现了不同程度的降价。

21世纪经济报道记者调研发现,在最新的这一轮行情里,尤其是老破小户型降价比较多,次新房降价幅度略低。以400万总价为例,降价幅度从20万到40万不等,部分难出手的顶层老破小,如果业主着急置换,降价幅度会更大。

哪怕是核心区域学区房也受到降价影响,老破小学区房与最高点时的价格相比,降价幅度甚至达到数百万级别,次新学区房降价幅度能好一些,但也有下调。

去年11月,北京二手房挂牌量突破10万套的消息曾掀动市场情绪,而21世纪经济报道记者了解到,目前,北京二手房的实际挂牌量,已经逼近15万套。

“在售房源多,买房人的选择多,根本不着急。”一位资深房产中介表示,现在市场观望情绪非常浓厚,买房的人群普遍都在挑拣,试图寻找更高的性价比。

对于卖方来说,降价多少,则取决于出售的急迫程度。多位中介人士告诉21世纪经济报道,要想卖得快,要么房子真是特别优质,要么降价实在狠。

不过,仍要理性看待北京二手房市场。拉长时间来看,北京楼市的买方需求仍在,受困于连环单的卖方也在逐步出清,房产经纪人们普遍判断,接下来的北京二手房市场或将趋于稳定,“是入手的好时机,可以仔细挑挑看。”

量价齐跌

今年3月,趁着北京楼市“小阳春”,张望把他的一居室以400万的挂牌价登记了出来,同步在寻找置换房源。

他所在的小区建成于2004年之后,在附近扎堆的上世纪80年代老破小里,算是楼龄比较新的,小区年轻人多,房源流动速度向来可观。

原以为很快就能以心仪价格卖掉房子的张望,却从未拿到自己的预期价格。

挂牌之后,有买家报价380万元,他拒绝了;一段时间之后,看房的客户越来越少,张望把挂牌价调低到了380万,买家报价却多为360万,他再次拒绝了这个价位;再后来,张望不得不把挂牌价调整到了365万,并且叮嘱中介要告诉买方这个价格“已经非常诚心了”。但到目前为止,这套房子的挂牌价已经降到了343万,张望的心理预期大幅度回落到了340万,依然没能顺利成交。

“来谈价的买方出价越来越低,所有人都想着往低了砍价。”张望的经纪人说,主要原因在于北京的二手房成交量低,挂牌量大,客户对未来不看涨,就都不着急买。

这就意味着,类似于张望这样的连环单业主会比较被动,只能以降价来换得成交,而且也不一定能成功。

从挂牌至今,张望经过了北京二手房市场最新一轮的波峰与低谷。

今年年初,前期积压的买房需求集中释放,包括北京在内的多数城市都迎来了“小阳春”。

北京住建委官网数据显示,今年2月,北京二手房网签量突增至15316套,环比上涨了84%,3月进一步增长至22192套,市场气氛随之火热。

21世纪经济报道记者在此前的采访中得知,彼时成交周期明显缩短,成交价也有所上浮,“买房人发现,出手不够果断的话,看中的房子很快就会被别人买走。”

4月,随着后续需求动力不足,且业主受“小阳春”影响调高挂牌价,北京二手房成交量明显下滑,网签量为13928套,环比下降近4成。5月、6月,数据进一步下行,分别为12982套、10683套。

据多位房产中介透露,7月份,北京二手房成交量仍在低位徘徊,成交价也有进一步松动。

以北京东五环外一个流速较快的商品房小区为例,该小区户型多为两居室,挂牌价从550万-600万不等,3月份至今,成交价有降20万的,也有降40万的。

老旧小区的二手房降价幅度更高,约为6%-10%。如果房子恰好是顶层,或者临街,业主又着急出售,也不乏降价12%及以上的案例。

即便是核心区域学区房,价格也在调降。赵青今年5月份在东城区二环内购置的一套学区房,如今也降价了20万元,约占总价的2%。

麦田房产分析师表示,近期市场成交减少,成交房源价格和前几个月相比有所下降,市场上愿意做出价格让步的业主比例以及让价力度均有所增大。根据麦田房产数据统计,6月份二手房议价空间和上月相比扩大0.67个百分点。

另一方面,北京二手房挂牌量逐月走高,挂牌量处于历史高位,但市场供应很不均衡。

麦田房产方面数据显示,当前北京二手房交易中,置换需求占比逐渐走高,人们对于高品质次新房源的需求越来越大。但在目前北京挂牌房源中,每两套在售房源就有一套是房龄超过20年的老房子,且从去年年底开始,房龄10年以内的次新房源占比减少明显。

双方博弈

二手房买卖双方的心理拉锯,已经到了一个新的巅峰。

刘旸作为首次置业人群,感知到北京二手房的降价潮后,从6月下旬开始看房,在看房的过程中,她发现谈价空间愈加宽松。

一开始,刘旸的目标聚焦在老旧小区的小两居户型,结果看房过程中,她发现“老破小”的成交价,动辄比报价低了几十万。和经纪人详聊过后,刘旸得出了“老破小不扛跌”的结论,开始转战次新房。

次新房的谈价空间没有那么富余,但刘旸瞄准了急售的业主们,也谈了几次价格,出价比业主们的心理底价还要低,她说“反正也不急,万一谈成了呢。”

市场上这样的买家不在少数。一位经纪人告诉21世纪经济报道记者,业主越是着急卖房,来谈价的买家越是希望以更低的价格签约。“我现在都劝置换的业主,尽量先把自己的房子卖出去,再去看下一套,要留出来足够的销售周期,不然很可能新买的房子要交钱了,自己的还没卖出去。”他说。

但同时,也有一批不肯降价的业主,在坚守心理预期价格。

王帆有一套老旧小区的小两居在挂牌售卖中。3月份,同单元同户型的房子以450万的价格售出以后,王帆就把自己的房子以460万的价格挂了出来,她的心理预期是450万元,至今也没能成交。

“当前业主心态出现分化,一方面,着急卖房的业主想要通过价格让步换取快速成交,另一方面,不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降。”麦田房产分析师表示,“小阳春”时期,部分业主抬高了预期,涨上去的价格往往很难往下调整。

该分析师认为,当前买卖双方的价格博弈在继续,随着时间的推移,市场上累积的调价房源会逐渐增多,而高性价比优质房源增多后,会推动观望客户入市。他补充说,北京市场正处于阶段性需求回调的时期,三季度对购房者来说是一个不错的窗口期。

与刘旸同期看房的刚需人群,已经有人打算认真签约了,他们的观点在于,因为连环单而急售的业主正在减少,如果不把握这一波周期,后面可能碰不到这么合适的价格了。

刘旸最近依然不打算签约,她说,虽然北京的二手房价格已经下来了,但她最大的担忧在于,如果背上了房贷,后面丢了工作该怎么办?对于是不是要成为“有贷一族”,她还在犹豫。

此外,北京二手房市场对于调控松绑的预期也开始凸显。多位中介提到,不少买家希冀北京降低二套住宅首付比例、放宽“普宅”与“非普宅”的认定标准,以获得更优的置业条件。

(文中张望、赵青、刘旸、王帆均为化名。)

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