记者/钟黛 谭璐 编辑/谭璐
继日前宣布债务违约之后，弘阳地产出售资产自救。
8月15日，弘阳地产发布公告，其附属子公司广州弘裕分别向广州招商、武汉大本营出售50%销售股份及50%销售贷款，总代价约8.568亿元。交易完成后，项目公司分别由广州招商及武汉大本营持有五成权益。
出售资产属无奈之举，8月11日，弘阳地产加入违约房企阵营，公告一笔3.5亿美元债的到期应付利息，不会在2022年8月12日或之前被支付，将寻求境外债务的整体解决方案。目前，弘阳地产还有5笔未到期的美元债券，共计14.65亿美元。
4年前，弘阳由江苏走向全国，开启高速扩张。老板曾焕沙春风得意，港交所敲钟，将总部迁至上海，并挖角9位来自旭辉、新城、泰禾等房企的明星高管，以冲击其千亿扩张目标。
4年光景，物是人非。弘阳千亿版图的执行者蒋达强已于2021年初离职，其接棒者袁春也于今年6月底辞任，这标志着，弘阳当初挖来的职业管理人团队全员离职，曾焕沙带领儿子曾俊凯扛起大旗。
千亿梦远，活下去成为弘阳当下的命题。
预亏最多4.5亿
弘阳地产在8月11日晚间公告，预计今年上半年净亏损3.5至4.5亿元。相比之下，弘阳2021年上半年的净利润为7.39亿元，同比增加9.14%。
弘阳方面解释，亏损主要因为期内结算的项目销售毛利较低，开发项目售价未及预期，投资性物业出租率及租金收入下降，以及计提存货跌价准备。而且，弘阳地产的美元债产生较大汇兑损失。
今年上半年，79家已披露业绩预告的A股上市房企中，有43家预亏。其中，22家房企为首亏，12家房企增亏。预告亏损区间上限最大者为阳光城，上半年归属股东净利润亏损35亿至45亿元。
而在港股上市房企中，也有10家房企业绩预亏。
一名华南房企高管对《21CBR》表示，“今年中期的地产公司报表，可能都会大幅度提取减值准备，因为各家公司都认为上半年是最差的时候。如果上半年不撇账，下半年肯定要撇。”一名基金固收研究员也对《21CBR》评价称，“弘阳算亏得少的。”
盈利能力减弱
创始人曾焕沙，是福建南安人。1996年，他带着自己在海南买卖瓷砖赚到的第一桶金，在南京建了一座红太阳装饰城，弘阳地产由此发家。
从家居装饰起步，后来涉及房地产，弘阳成为一匹区域地产黑马，版图也逐步扩张至住宅、商业等多个领域。目前，曾焕沙坐拥弘阳地产、弘阳服务两家港股上市公司，旗下还有弘阳商业和弘阳资本。
闽系地产商的进击作风，同样体现在曾焕沙身上。
2017年，弘阳提出到2020年销售额过千亿的目标，商业完成“百店计划”。为此，曾焕沙在2018年前后请来大批明星经理人，弘阳地产也进入高速增长期。
2018年至2021年，弘阳地产的合约销售额高速增长，从473.4亿元增长至872.2亿元，未达千亿目标。
为了做大规模，弘阳踏出江苏，走向全国。彼时，全国一二线城市的土地市场竞争日激烈，同时面临严格限价。两者叠加，降低了企业的盈利能力。
“弘阳地产的商业业态或支持了本地拿地，却无法有效赋能其异地拓展。”第三方评级机构曾指出。
2021年上半年，土地市场经历了“最后的狂欢”，弘阳押注最后一波扩张，在江苏省内屡屡重金独自拿地，以联合体的形式在重庆等城市拿地。
高价地让弘阳的毛利率连年下跌。2018年至2020年，弘阳的毛利率分别为31.2%、25.1%和22.4%。
2021年，弘阳的营收为266.7亿元，同比增长超三成；毛利润50.8亿元，同比上升12.7%；毛利率则下降3.3个百分点至19.1%，主要由于高毛利项目结转比例变少。
合作开发项目也分走了大笔利润。
2021年，弘阳的归母净利润同比下降25.0%至12.5亿元，归母净利率同比下跌3.6个百分点至4.7%。
克而瑞研报指出，归母净利率下降主要由于期内结转较多合作项目。近年来弘阳合作拿地频繁，2021年财报显示，其总土储的权益比例不足50%，少数股东摊薄利润的情况仍会持续。
上阵父子兵
不过，铁打的老板，流水的职业经理人。曾焕沙为冲击千亿目标而引入的“明星经理人天团”，从2020年开始，分崩离析。
2020年11月22日，张良辞任弘阳集团执行总裁；2021年初，何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁；2月26日，蒋达强辞任弘阳地产、弘阳服务的非执行董事。
此外，过去两年，罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨等高管也陆续离开弘阳。
今年6月30日，弘阳地产发布公告，袁春辞任执行董事、行政总裁及董事会薪酬委员会成员。而弘阳地产实控人、执行董事兼董事会主席曾焕沙，亲自任行政总裁。
弘阳地产曾经显赫一时的“明星高管天团”时代宣告结束，公司回归家族模式。曾焕沙有一子一女，按照规划，儿子曾俊凯接班地产公司，女儿曾子熙则主管弘阳物业板块。
此前，随着职业经理人陆续离职，地产“二代”已逐步走向台前。2021年2月，弘阳地产宣布，曾俊凯担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。
曾俊凯是1994年生人，毕业于宾夕法尼亚大学沃顿商学院。进入弘阳后，他曾在集团的运营部、战略投资部、财务部轮岗，先后参与IPO、融资发债、战略研究等。
在行业收缩时期，父子兵上阵的弘阳，在管理上是否更有效，有待观察。
