适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，近期多部门相继适时调整优化房地产政策。国泰君安证券广东分公司首席投资顾问龙小琴在接受本台记者采访时描述了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的房地产发展新模式。

记者：政策的支持力度在加大，地产产业链会否成为下半年市场的主线？

龙小琴：近期政策主要处于兜底风险的角度去看。地产作为体量大，对宏观经济很多产业链影响较大的行业，关注兜底作用。我们认为后续不排除房地产政策还会继续优化。去年下半年主要在竣工端，未来关注点在于需求端。我们之前提出房地产“新发展模式”，即“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。预计未来地产新发展模式会逐渐清晰，为稳定市场预期带来更多确定性因素。

据国泰君安研报分析：我国一线和部分二线城市已经进入存量房时代，发展保障性租赁住房是未来保障房建设体系的重点，目前各地实践中主要有三种模式：

①按照正常拿地、建设、出租的流程，地价给予打折，主要由地方国企来建设。上海这一模式走在全国前列；但对地方房企建设运营能力要求较高，可能只适用于一二线城市。

②地方政府回购滞销的商品房，改造后作为保障性租赁住房。主要集中在商品房销售困难的城市，包括三四线城市和一二线城市的非核心区域。

③城中村回收后进行装修提升，统一出租。近期深圳政策力度较大，但沟通协调成本较高，推进速度可能较慢。

新发展模式下，高能级城市的地产更新投资将渐居主导：

①房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限；随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。

②与过去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投资体量弹性更大，小到旧房改造（“住房养老金”制度），大到城中村拆除重建，均属于该范畴，更新后的住房作为保障房出租，从而大幅提高保障性租赁住房的供给。

③根据我们的测算，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费；若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。