“通过长期的精益运营，在开业规模和收入实现稳定增长的同时，自今年6月起，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。”在近期万科媒体交流会上，泊寓总经理胡冬华分享万科长租公寓业务最新发展情况时透露。

  这个净利润回正，万科泊寓等了8年。作为行业头部的企业进入长租公寓市场尚且如此，更不用提其他企业了。

  万科泊寓终于摆脱不盈利魔咒

  “微利”是长租公寓的显性特征，迈点研究院数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

  正如万科董事会主席郁亮在今年3月的业绩推介会上所对比的一般：“卖房子每平方米1.5万元，长租公寓每天收入80元到100元，商业每天每平方米6元到10元，物业每天每平方米6分到1毛。从以亿为单位到以分为单位，开发经营业务和经营服务类业务是不同量级。”

  “赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱”成为长租公寓运营的常态。对此，胡冬华核心发力三个模块：

  1、产品多元化：根据企业和城市人才需求，推出了宿舍类产品和家庭型公寓产品，进一步完善产品线，服务更多客群。

  2、合作模式多元化：重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作;兼顾客户的流动性，推出长短租结合的业务模式，进一步加强客户服务深度和频次;与城市同步发展，积极参与保障性租赁住房的建设与运营，广泛地与国资国企、资产管理机构开展合作。

  3、成本持续降低：持续丰富自有招租推广渠道，有效降低获客成本;一职多能，组建内部维修团队，在提升服务效率的同时优化了成本。

  收入端和成本端的双管齐下，万科泊寓终于摆脱了不盈利的魔咒。伴随房地产行业高周转规模发展模式的失灵，注重精细化运营的高质量发展成为主旋律。投资研判、客户洞察、产品定位、操盘效率都成为企业稳定发展的必备能力。

  如何赚到“每天收入80元到100元”的小钱和“现金流回正周期至少需6年以上”的慢钱成为长租公寓行业每个参与者都需深度思考的发展命题。

  多维探索投融建管退闭环的实现

  脚踏实地，仰望星空。在做好项目每日进账的同时，长租公寓运营主体们更需立足资管维度探索投融建管退全周期闭环的实现。

  郁亮表示，万科的长租公寓、商业、物流等不动产业务都在积极准备REITs，“经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低，随着REITs政策的推出，我们长期持有的不动产业务有了空间。我们希望不久能够落地这个事情，让整个经营服务类业务的商业模式实现闭环。”

  立足商业模式本质，长租公寓是一个重资产业务，有着巨大的资金需求。这也是目前长租公寓规模头部都是房地产背景的深层原因。不论是新建还是盘活存量资产，金融支持是无法绕开的一环。

  在近日举行的第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上，中国人民银行行长潘功胜在提及“持续提高金融服务实体经济的能力”时，重点强调要支持基础设施和重大项目建设。加大保交楼金融支持力度，积极做好城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房的金融支持工作。支持重大项目加快建设。推动基础设施领域和住房租赁领域不动产投资信托基金(REITs)市场建设，盘活存量资产。

  郁亮将REITs的重要性比喻为当年的货币按揭政策，“没有货币按揭政策，中国老百姓的居住问题不可能得到这么快的解决。有了REITs之后，我们终于可以说万科从发展商变成不动产商了，从房地产开发者向不动产开发经营服务提供者转变。”

  在今年年初，万科就与建行旗下建信住房租赁基金成立了“建万住房租赁投资基金”，规模100亿元。百亿基金寄托着双方共同探索打通资产证券化，形成可持续的商业闭环的美好愿望。

  但要实现并不容易。自政策推出后，截止目前仅4单REITs，且皆以保租房项目为底层资产。据2023年中报数据显示，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT旗下项目在2023年上半年的出租率均超过95%，其中红土创新深圳安居REIT旗下的安居锦园项目更是达到100%。不论是对于底层资产的资质还是对于运营业绩，成功发行REITs的要求都非常高。

  道阻且长，但阻挡不住各大机构的积极探索。可以预见的是未来的REITs市场将构建良好生态，促进住房租赁行业的高质量发展。